蘇軾有詩云：我今漂泊等鴻雁，江南江北無常棲。

對于漂泊異地的人來說，棲身之所是在異地扎根的開始。在真正積累足夠?qū)嵙χ?，買房不現(xiàn)實(shí)，租房成為眾多外來者的選擇。

由此帶來的租房市場有多大呢？

根據(jù)艾媒咨詢的統(tǒng)計(jì)，截止到2018年，中國流動人口超過2.2億人，其中有2.1億的租賃人口，房屋租賃市場可租賃面積有6 7.3億平米。

而根據(jù)預(yù)測，到2022年，流動人口將達(dá)到2.4億，租賃面積將達(dá)到80.6億平米，租賃人口將達(dá)到2.4億平米。

根據(jù)IT桔子的統(tǒng)計(jì)，2019年長租公寓在資本市場遇冷，全年長租公寓行業(yè)投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。

但是，自如、蛋殼公寓、窩趣、魔方、城家五家公寓融得大筆融資共計(jì)18.4億美元，頭部企業(yè)融資額遠(yuǎn)高于2018年公寓行業(yè)融資總額。

但2020年開年，一場突如其來的疫情沖擊了各行各業(yè)，包括長租公寓市場。在這種情況下，剛剛在1月份成功上市的蛋殼公寓卻出了“幺蛾子”。

最近這兩天，相當(dāng)多的蛋殼公寓業(yè)主表示，平臺以支持防疫的理由單方面通知業(yè)主免房租，但卻沒有對租客進(jìn)行租金的減免。由此引起了業(yè)主、租客的極大抗議。

以支持防疫為名，花式拖欠房租

業(yè)主銘先生分別在北京、武漢有一套房源，分別以5000元左右和近4000元的價(jià)格租給了蛋殼公寓。

他對鞭牛士表示，在2月1日接到的蛋殼公寓單方面的通知，稱由于疫情需要業(yè)主免租。據(jù)銘先生的說法，蛋殼公寓給出的時(shí)間分別是，北京一個(gè)月，武漢三個(gè)月。算下來，自己要承擔(dān)近兩萬元的損失，這讓他很難接受。

更讓他難以接受的是，蛋殼公寓要求疫情結(jié)束后，再補(bǔ)交拖欠的房租。以他的北京房源為例，也就是2月8日（1月份房租繳納時(shí)間）之后的房租。

這段時(shí)間，他多次希望和官方溝通，只不過客服一直提示等待人數(shù)過多。被逼無奈之下，他選擇在黑貓投訴等平臺進(jìn)行投訴，并且號召自己維權(quán)群中的業(yè)主也一起投訴，期望可以對蛋殼施壓。

按照蛋殼與業(yè)主簽訂的合同，平臺只有在逾期15天后，仍然未向業(yè)主繳納房租才算違約，所以，目前銘先生也不會采取太強(qiáng)硬的手段。但他也表示，如果之后仍然不交納房租，他將采取停水停電的方式強(qiáng)制收房。

“強(qiáng)制收房后租客怎么辦”

“我可管不了這么多，我也有房貸要還”

在業(yè)主維權(quán)群一直流傳著一份文件，這份文件顯示是蛋殼公寓要求業(yè)主2月份增加免租期的目的、措施等等內(nèi)容，其中涉及與業(yè)主的溝通機(jī)制、考核標(biāo)準(zhǔn)、操作流程、輿論反彈后的各種應(yīng)對措施。

而要求業(yè)主增加免租期的理由是，支持國家的疫情防控。這也是業(yè)主最不能接受的地方：一面免了業(yè)主的房租，一面收著租客的房租，最后到成全了蛋殼公寓的名聲。

當(dāng)然，按照文件里的說法，免租并非直接免除了房租，而是會在疫情之后如數(shù)繳納，也就是延期打款。但照此來說也就沒有違約一說，當(dāng)然也沒有相應(yīng)的賠償金。

根據(jù)這份文件的統(tǒng)計(jì)，蛋殼公寓在全國有超過7萬的業(yè)主。而根據(jù)鈦媒體此前的報(bào)道，蛋殼公寓目前管理的全國房源有41萬間。當(dāng)然，距離自如的100萬間還是有很大的差距。

41萬間意味著可能關(guān)乎著41萬人的租住，而根據(jù)銘先生的說法，他對蛋殼公寓已經(jīng)越來越?jīng)]有信心。他會逐步號召業(yè)主強(qiáng)制收房，即便最后租客無家可歸。按照他的說法，不引起關(guān)注，這個(gè)問題無法短時(shí)間內(nèi)解決。

同樣遭遇的還有南木，他在2月1日主動打電話詢問客服，對方回應(yīng)會延期打款。2號又接到了官方的電話，直接通知要免一個(gè)月房租。對方給出的付款時(shí)間是，疫情結(jié)束后的下一個(gè)付款日，而所謂“疫情結(jié)束”的日期并沒有給出具體說明。

他現(xiàn)在能做的，也只是在一些平臺上投訴一下，或者打打客服電話（依然有太多人等待）。但他也并沒有否認(rèn)會和其他北京業(yè)主一樣，采取強(qiáng)制收房的辦法挽回?fù)p失并逼迫蛋殼公寓妥善處理。

不過，從鞭牛士的調(diào)查來看，有類似遭遇的業(yè)主在細(xì)節(jié)有很大的出入。比如，業(yè)主阿樂。

根據(jù)他的說法，蛋殼在1月16日的時(shí)候就曾聯(lián)系過他，當(dāng)時(shí)要求他降租，但并未協(xié)商成功。

之后，蛋殼公寓曾給出過以賠付房租+違約金的形式，換取1月份的免租期。但是，違約賠付一直沒有任何動靜。直到2月3日，官方致電再次要求增加一個(gè)月的免租期。

但即便已經(jīng)承擔(dān)了一個(gè)月的損失，阿樂依然沒有像上面幾位業(yè)主那樣，有強(qiáng)制收房的計(jì)劃，他唯一的訴求就是，希望蛋殼公寓能按合同辦事。如約打款，逾期的繳納違約金。

當(dāng)然，此事并沒有局限在北京和武漢兩地。

金先生是一位天津業(yè)主，他以4000左右的價(jià)格，將名下一套兩居室租給了房東。據(jù)他之后的查到的信息，那套房源已經(jīng)被隔斷成了四居。

同樣是在2月1日，蛋殼公寓在電話中通知他由于疫情要增加房源的空置期，除此之外的房租要延后一個(gè)月交付，如果疫情持續(xù)，可能還會延后。

據(jù)金先生的解釋，空置期并不同于上述的免租期，空置意味著房源未被租用，平臺可以此來減少相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租。但據(jù)金先生的說法，他的房子已經(jīng)有租客入住，并不屬于空置，平臺延長空置期的說法站不住腳。

此外，和南木一樣，官方也并沒有給金先生一個(gè)“疫情結(jié)束”的具體日期。

不過，與其他幾位業(yè)主不同的是，金先生在黑貓投訴平臺投訴后，收到了蛋殼公寓的反饋電話。對方表示，房租繳納時(shí)間由延期一個(gè)月改為十五天。

官方此次給出的理由是，“疫情嚴(yán)重，希望業(yè)主和蛋殼同舟共濟(jì)”。和其他業(yè)主一樣，金先生也無法接受這種拿他人利益做慈善的做法。目前，金先生希望可以在法律允許范圍內(nèi)最大程度維權(quán)，并且有準(zhǔn)備請律師處理。

和主張強(qiáng)制收房的業(yè)主不同，南京的文先生處理態(tài)度要更溫和。

2月2日，蛋殼公寓對文先生表示，希望可以3月打款，但只打兩個(gè)月的房租。官方給他的說法是，平臺會對租客減免三個(gè)月的房租，希望業(yè)主承擔(dān)其中的一個(gè)月。

但是，文先生比較懷疑蛋殼的實(shí)力，從而提出了三個(gè)月中，每個(gè)月由他承擔(dān)其中的三分之一房租的方案。但蛋殼公寓的工作人員并未接受，只推說會匯報(bào)。

之后，文先生了解到，很多房客其實(shí)沒有被免房租，由此對蛋殼公寓的真實(shí)目的產(chǎn)生了懷疑。

不過，最讓文先生擔(dān)心的并不是蛋殼公寓拖欠的一個(gè)月房租，而是租客?！拔也涣私庾饪秃灹硕嚅L時(shí)間、支付了多少房租，如果我強(qiáng)制解約，這些租客誰來負(fù)責(zé)呢？”

所以，他主張和租客一起維權(quán)，但是，萬不得已他也會選擇優(yōu)先保住自身利益，畢竟每月都房貸要還。

也許一些局外人很難理解，拖欠或少付一些房租，對于這些有房一族來說應(yīng)該不算大問題，為什么會有這么強(qiáng)烈的反彈。

針對這個(gè)問題，南木在采訪中曾分享了一篇文章，講的是，一位房客希望房東減免房租，而房東希望直接免費(fèi)把房子過戶給前者。理由是，房子買虧了，如今要補(bǔ)70萬的窟窿和每月三萬的房貸。過戶之后，負(fù)擔(dān)也可以轉(zhuǎn)嫁了。

或許文章內(nèi)容有些魔幻，但大概能代表相當(dāng)一部分業(yè)主的心聲吧。

目前，業(yè)主和蛋殼的主要矛盾是，平臺拿著房租獻(xiàn)愛心，卻讓業(yè)主承擔(dān)損失，更致命的是，業(yè)主沒有看到房客被免了房租。

試想一下，如果蛋殼公寓不以疫情防控的名義拖欠房租，恐怕事情不會鬧到如今這個(gè)地步，甚至被扣上了“發(fā)國難財(cái)”的帽子。

很多人其實(shí)都沒有提及，蛋殼公寓在疫情爆發(fā)的初期，確實(shí)有拿出800套房源供醫(yī)護(hù)人員免費(fèi)使用。這在長租公寓平臺里是獨(dú)一份，本是一個(gè)為品牌加分的操作，如今卻化為泡影。

而且，拖欠業(yè)主房租的負(fù)面影響還遠(yuǎn)不止與業(yè)主的糾紛這么簡單，蛋殼公寓的租客也開始意識到了問題……

無法被減免的房客租金

業(yè)主維權(quán)的立足點(diǎn)之一是，平臺并沒有對租客減免租金，卻要減免業(yè)主的租金，“兩頭吃”的罪名就此成立。

不過，經(jīng)過鞭牛士的采訪，發(fā)現(xiàn)即便平臺想減免租客的房租，短期內(nèi)也做不到。原因很簡單，部分房客交的不是房租，而是貸款。

用過長租公寓平臺的用戶大概都能了解，平臺一般提供多種付款方式，包括月付、季付、半年付、年付，以自如為例，幾種方式平均每月的費(fèi)用呈遞減趨勢。

但根據(jù)鞭牛士對多位租客的采訪，蛋殼主推的支付方式為月付，而季付付款方式要比月付貴出很多，有說高出20%，也有說高出800左右。過高的差價(jià)，很容易勸退租客。

月付，也就是上文提到的貸款。

大周是一位北京的蛋殼公寓租客，一家三口租了三居室中的一間。當(dāng)初，租房的時(shí)候，雖然他意識到了貸款為題，但平臺可選的付款方式只有月付。當(dāng)時(shí)，代辦人員表示，這是公司要求。

相比之下，明月可能就是屬于另一批對貸款不知情的租客了。

據(jù)他的介紹，當(dāng)時(shí)看房的時(shí)候，帶看人員并沒有詳細(xì)說明貸款一事，只要求租戶按流程辦理。幾次繳費(fèi)之后發(fā)現(xiàn)了其中的問題，但對應(yīng)的蛋殼公寓管家表示沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，只是平臺的一個(gè)通用流程。

明月也是在看到相關(guān)報(bào)道后才意識到問題的嚴(yán)重性，而這種被房客稱作“租金貸”的付款方式的最大風(fēng)險(xiǎn)就是，貸款與個(gè)人征信綁定。但相關(guān)工作人員對明月表示，退租的時(shí)候一切都會處理妥當(dāng)，不會存在隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)他提供的付款信息，貸款的收款方為微眾銀行，也就是由騰訊牽頭成立的國內(nèi)首家互聯(lián)網(wǎng)銀行。2014年12月被批準(zhǔn)開業(yè)，總部位于深圳。當(dāng)然，這種由蛋殼代辦的貸款業(yè)務(wù)，微眾銀行也并未通過電話、短信等形式要求本人確認(rèn)。

除了大周、明月這種被推銷使用月付的租戶以外，還有確實(shí)因?yàn)橘Y金壓力而選擇月付的租客。

小偉就是工作在武漢的一名應(yīng)屆畢業(yè)生，押一付三的季付對他來說太高，退而求其次選擇了月付。不過，除了畢竟敏感“貸款”這個(gè)字眼以外，其他都比較佛系。

在他的認(rèn)知里，房租總要按時(shí)繳納的，如果這樣應(yīng)該就不會影響征信了。甚至，即便在疫情如此嚴(yán)重、歸期未定的情況下，他還是提前一周繳納了2月份的房租。

有同樣想法的還有阿柒，他其實(shí)在辦理入住的時(shí)候就意識到了問題，因?yàn)閹Э慈藛T讓他拍攝手持身份證的照片，因而起疑。但即便在帶看人員明確表示月付就是付貸款之后，他還是選擇了月付。

他覺得，無論如何都需要按時(shí)繳納房租，這樣也就不會影響到個(gè)人征信。另外一個(gè)因素就是，月付以外的付款方式不僅更換麻煩，而且價(jià)格要高出很多。

根據(jù)此前的報(bào)道，蛋殼公寓官方稱，有對貸款一事進(jìn)行詳細(xì)的書面說明，并且有其他可選項(xiàng)。而且，貸款利息由平臺代付。不過，在租客維權(quán)群中，一些租客表示，從去年9月份開始，有關(guān)分期貸款的說明就沒有再出現(xiàn)在合同中。

實(shí)際上，在業(yè)主普遍聲討的背景下，蛋殼確實(shí)做出了讓步，在2月3日推出了一項(xiàng)針對疫情期間的租客租金減免措施。

這項(xiàng)減免措施總結(jié)起來就是，武漢租客計(jì)劃返還一個(gè)月租金，其他城市將根據(jù)國家文件規(guī)定的延期天數(shù)返還相應(yīng)的租金，但不可提現(xiàn)。

但重點(diǎn)是措施的灰字說明部分，返還的租金只能用于繳納水電燃?xì)獾壬钯M(fèi)用，以及續(xù)租的首付款。而抵扣租金的部分，特別說明“分期月付除外”。

而根據(jù)鞭牛士的調(diào)查，武漢租客明確規(guī)定在3月2日之后收到返還租金，而其他城市，比如北京，信息收集要等到2月10日，具體返還日期未明確說明。

對于這一政策，鞭牛士采訪的多位租客一致認(rèn)為太過“雞肋”，而且，作為曾被主推的分期月付，此次被排除在了返還范圍外。

小偉對此說了一句，“灰字都是坑人的”。

不過，如果仔細(xì)想一下也能明白蛋殼公寓為何這樣規(guī)定。按照此前的報(bào)道，蛋殼公寓的分期業(yè)務(wù)的操作方式是，由銀行一次性支付房屋租金給蛋殼，租戶再簽訂貸款協(xié)議成為貸款人，每月還款。

既然蛋殼公寓已經(jīng)將租金提前拿走，想要減免、返還的話，需要銀行點(diǎn)頭才行。

業(yè)主、租客一條心，蛋殼信譽(yù)度大跌

隨著事件的發(fā)酵，越來越的租客、業(yè)主加入到對此事的討論中。業(yè)主方面的情況比較明朗，有合同在手，逾期15天是有正當(dāng)理由維權(quán)的。而對于租客來說，他們是平臺、業(yè)主、租客三者中最為弱勢的一方。

業(yè)主強(qiáng)制收房，租客無處可去。平臺沒有誠意減租，租客承擔(dān)損失。想要提前解約，租客押金拿不回來，還要擔(dān)心貸款協(xié)議的后續(xù)處理。

據(jù)明月的一位律師朋友給出的建議，租客是和蛋殼公寓簽訂的合同、協(xié)議，這些條款并不能約束銀行，即提前解約等所帶來的貸款違約等事項(xiàng)，都需要租客自負(fù)。

當(dāng)然，以上也只是相對而言，業(yè)主的日子也不好過。

不過，值得關(guān)注的是，租客、業(yè)主達(dá)成了相互諒解。在租客的維權(quán)群中，不少租客提議不要對業(yè)主心存芥蒂，而是要積極溝通、聯(lián)合。而且，即便房東強(qiáng)制收房，部分房客也表示理解，這其中就包括阿柒。

而鞭牛士采訪的多位業(yè)主，很大程度上也能理解租客的處境，并且有不少業(yè)主有意愿和租客取得聯(lián)系，從而由房東直租。這本就是一個(gè)雙贏的做法。

不過，經(jīng)過此事，蛋殼公寓甚至整個(gè)長租公寓市場的信譽(yù)都受到了比較大的沖擊。

蛋殼公寓的租金貸款是大多數(shù)房客所無法接受的，尤其是一些租客在辦理過程中并未被明確告知，有種被“忽悠”的感覺，這也導(dǎo)致了后期知情后對蛋殼公寓好感度的再次降低。

而由于此次事件的爆發(fā)，導(dǎo)致很多潛在的負(fù)面爆發(fā)。比如小偉，他在所租住的五居室里曾遇到過現(xiàn)金失竊的事情，金額不大，但成了他心里的一個(gè)疙瘩。加之現(xiàn)在混亂的情況，他更堅(jiān)定了換房的信心。

“還會選擇類似的租房平臺嗎？”

“不了，想找房東直租的?！?/p>

換房、退租成了目前一些租客的強(qiáng)烈意愿，比如大周，本就已經(jīng)計(jì)劃換房了，但上述維權(quán)事件爆發(fā)后，他決定拋棄蛋殼公寓選擇自如。

但更多的可能是像明月這樣的租客，他是從7月份才開始簽訂的租房合同，按照這些平臺必須簽訂一年合同的規(guī)定，他想正常解約至少要再等5個(gè)月。

對于類似的租客來說，在南京這樣的城市，提前解約最多扣除1000多的押金（一個(gè)月租金）。這些損失一些租客也許可以承擔(dān)，但明月更擔(dān)心的是背后的貸款問題，蛋殼公寓能否妥善處理呢？

相比租客，蛋殼公寓在業(yè)主端失信更為嚴(yán)重，由此導(dǎo)致很多業(yè)主不再有合作的意愿。

特殊時(shí)期的“走鋼絲”行為

維權(quán)事件爆發(fā)后很多人應(yīng)該都想不明白，蛋殼公寓為什么會在疫情防控如此重要且敏感的時(shí)期做出如此的操作。

被外界提及最多的就是蛋殼公寓的資金問題。

有一個(gè)值得參考的信息，曾經(jīng)有一位從蛋殼公寓跳槽到自如的管家（北京地區(qū)）對鞭牛士表示，他之前在蛋殼從事收房（與業(yè)主簽訂租房合同）的工作。據(jù)他的說法，為了與頭名的自如競爭，蛋殼公寓采取了價(jià)格戰(zhàn)，每每都會開出比其他平臺更高的租房價(jià)格。

當(dāng)然，價(jià)格戰(zhàn)并不等同于企業(yè)存在問題，而且長租公寓這么大的市場，需要新鮮的血液進(jìn)入頭部梯隊(duì)。但，價(jià)格戰(zhàn)確實(shí)也需要大量資金支撐。

1月17日，蛋殼公寓正式登陸紐交所，但首日即破發(fā)。

作為上市企業(yè)，蛋殼公寓的開年并不順利。1月底，脈脈上已經(jīng)有人在曝光蛋殼公寓疑似變相裁員，員工工資只發(fā)放北京最低標(biāo)準(zhǔn)的1500元。

而且，有一位業(yè)主對鞭牛士表示，維權(quán)群之所以會出現(xiàn)疑似公司的內(nèi)部資料，其來源就是內(nèi)部員工，原因他們的工資被“克扣”，想要“出口氣”。

其實(shí)，上述情況從蛋殼公寓的招股書中能看出一些端倪。

招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年?duì)I收分別為人民幣6.56億元、26.75億元。2019年前9個(gè)月，營收為人民幣49.997億元，2018年同期為人民幣16.73億元，同比增長199%。

但與此同時(shí)，2017年、2018年的凈虧損分別為人民幣2.72億元、13.69億元。2019年前9個(gè)月，凈虧損為人民幣25.16億元，2018年同期為凈虧損人民幣8.13億元。

從這些數(shù)據(jù)中，你能看到蛋殼公寓巨大的營收能力，但同時(shí)也能感覺到巨大的虧損所帶來的潛藏風(fēng)險(xiǎn)。

不過，如果我們結(jié)合大環(huán)境來看，由于疫情導(dǎo)致的封鎖等，原有租戶無法正常入住不說，換房、租房的人肯定也會出現(xiàn)大幅下降，企業(yè)一定存在較大的經(jīng)營壓力，甚至各行各業(yè)的企業(yè)都是如此。

但在很多業(yè)主看來，蛋殼公寓的做法違背了根本的契約精神，這恐怕也會動了后者的根基，畢竟房源是長租公寓品牌競爭的根本。

如今，國內(nèi)處在一個(gè)非常時(shí)期，經(jīng)營壓力會比以往更大，連朱嘯虎、吳世春這樣的資本大佬都意識到了巨大的壓力，更何況處于成長期的企業(yè)。

不過，此時(shí)也更能考驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的韌性，尤其是長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)，殘酷的商業(yè)之下，還要有溫度。

*本文來源：鞭牛士，作者：志平，原標(biāo)題：《以防疫為名，蛋殼對業(yè)主、租客“兩頭吃”，剛上市就缺錢了？》。