上周，怡和集團(tuán)旗下的豪華酒店連鎖集團(tuán)文華東方（Mandarin Oriental）宣布，擁有 45 年歷史的怡東酒店將于明年三月結(jié)束營(yíng)業(yè)，集團(tuán)預(yù)計(jì)花費(fèi) 6 年時(shí)間在原址上新建一座寫(xiě)字樓。

這是香港酒店和地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性事件。怡東是一家四星級(jí)酒店，位于繁華的銅鑼灣地區(qū)，大部分房間都可以看到海景。怡東共有 869 個(gè)房間，據(jù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際（Colliers）高級(jí)主管 Hannah Jeong 估計(jì)，它的停業(yè)將使所在區(qū)域損失 7.8% 的房間，灣仔和銅鑼灣的酒店價(jià)格會(huì)迅速上漲 6%。這一預(yù)測(cè)與世邦魏理仕（CBRE）的結(jié)論相反，后者認(rèn)為灣仔的酒店供應(yīng)依然充足。

可以確定的是，對(duì)一些本地人和老顧客來(lái)說(shuō)，這家酒店的象征意義將就此定格。

怡東酒店所在的告士打道 281 號(hào)屬于英國(guó)殖民地政府 1841 年首次公開(kāi)拍賣(mài)的地皮，拍下這塊地的是英國(guó)人在廣州成立的怡和洋行（Jardine Matheson）。早期，這里先后被用作倉(cāng)庫(kù)和工廠；1973 年，文華東方集團(tuán)將其改建為豪華酒店，這里隨后成為香港社會(huì)名流經(jīng)常出沒(méi)的場(chǎng)所，其中包括 TVB 前主席邵逸夫。

早在 2015 年，怡東的命運(yùn)就開(kāi)始面臨高度不確定性。當(dāng)年 4 月，港府披露已經(jīng)批準(zhǔn)將這座酒店改造為一棟 26 層的商用大樓，新樓的樓層面積達(dá)到 68 萬(wàn) 4005 平方英尺（約合 6 萬(wàn) 3500 平方米）。2017 年，文華東方正式將告士打道 281 號(hào)掛牌出售，估價(jià)在 240 億至 342 億港幣之間。多個(gè)地產(chǎn)商一度表達(dá)了興趣，但不久之后，交易告吹，文華東方的股價(jià)隨之大跌。

資本市場(chǎng)的反饋說(shuō)明了這宗交易的本質(zhì)：它是在香港前途莫測(cè)的酒店業(yè)和需求緊俏的寫(xiě)字樓之間作出的理性權(quán)衡。

就在怡東改造計(jì)劃獲批前的 2014 年，文華東方的年報(bào)顯示怡東的全年出租率為 85%，利潤(rùn)較前一年下降了 4%。當(dāng)年，內(nèi)地旅客赴港旅行的意愿降低，造成香港酒店最主要的一部分客源流失。內(nèi)地旅客訂單約占怡東酒店總訂單的 15%。

到 2017 年，香港旅游業(yè)才出現(xiàn)反彈。當(dāng)年“十一黃金周”，香港酒店的入住率超過(guò)了 90%；今年前 8 個(gè)月，內(nèi)地游客的數(shù)量較去年同期更增長(zhǎng)了 13.8%。但這一增長(zhǎng)的前景仍存在不確定性，尤其是需要應(yīng)對(duì)內(nèi)地與香港關(guān)系的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

相比之下，寫(xiě)字樓看起來(lái)是更有利可圖的生意。和旺盛的需求相比，香港的寫(xiě)字樓還是太少了，從現(xiàn)在到 2020 年只會(huì)新增一家甲級(jí)寫(xiě)字樓，意味著香港的寫(xiě)字樓供應(yīng)創(chuàng)下 30 年內(nèi)的新低。《南華早報(bào)》引用仲量聯(lián)行（JLL）的報(bào)告稱(chēng)，港府當(dāng)前忙于解決住宅供應(yīng)問(wèn)題，無(wú)法騰出手來(lái)增加商用地產(chǎn)的供應(yīng)。

由于地皮緊張，香港的寫(xiě)字樓租金居高不下。根據(jù)今年初的一項(xiàng)調(diào)查，香港中環(huán)的寫(xiě)字樓租金位居全球之首，每平方米年租金超過(guò) 20000 港幣，比紐約曼哈頓中城高出 75%。

高力國(guó)際預(yù)計(jì)，怡東酒店改造成混合用途的商業(yè)大樓后，價(jià)值將從目前的 273 億港幣上升至 410 萬(wàn)港幣，帶來(lái) 137 億港幣的賬面收益。6.5 億美元（約合 50 億港幣）的改造預(yù)算似乎是值得的。

*本文來(lái)源：好奇心日?qǐng)?bào)，作者：蔡一能，原標(biāo)題：《香港一家傳奇酒店明年停業(yè)，轉(zhuǎn)型成更賺錢(qián)的寫(xiě)字樓》。