華僑城(000069.sz)出售資產(chǎn)的動作還在繼續(xù)。10月22日,據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露信息,深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(上海華筵)和上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(上海華合)各自50%的股權(quán),出售方式為打包出售，轉(zhuǎn)讓底價合計約為47.12億元。

其中,上海華筵50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價為24.84億元,上海華合50%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價為22.28億元。根據(jù)企查查資料顯示，上海華筵和上海華合均為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司及華潤置地(上海)有限公司共同出資成立，雙方各持有50%的股份。

其中，上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項(xiàng)目。根據(jù)公開信息顯示，該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、商務(wù)辦公用地、三類住宅組團(tuán)用地，而上海華筵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)其他三幅地塊。對于此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，中國房地產(chǎn)報記者致電華僑城深圳總部，截至發(fā)稿前尚未獲得回復(fù)。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦在接受記者采訪時表示：“上海限購限貸政策給高端住宅市場帶來壓力，華僑城蘇河灣中央公園地塊的開發(fā)周期較長，資金回籠顯然會成為問題，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)應(yīng)該是希望減輕壓力。”

頻繁出售資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型還是紓困？

在此次清盤上海華筵和上海華合之前，華僑城集團(tuán)曾多次對云南旅游(002059.SZ)旗下資產(chǎn)進(jìn)行新的調(diào)整，僅在2019年6月至今，華僑城便在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌了9家子公司股權(quán)，其中大部分是云南的房地產(chǎn)開發(fā)公司，隨著調(diào)整落定，云南旅游旗下部分非旅游資產(chǎn)被清挪出去。對此，華僑城相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時表示：此舉是為強(qiáng)化核心業(yè)務(wù)、進(jìn)一步壯大旅游景區(qū)規(guī)模并豐富業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加速推進(jìn)全域旅游綜合服務(wù)商的戰(zhàn)略目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，自去年10月以來，華僑城便開始頻繁出售資產(chǎn)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計,華僑城集團(tuán)2018年掛牌出售和進(jìn)行預(yù)披露的資產(chǎn)約18項(xiàng),出售主體涉及華僑城集團(tuán)及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等，被列入出售計劃的項(xiàng)目多數(shù)位于北京、上海、深圳和成都等一二線城市。

其中，深圳項(xiàng)目分別是深圳市萬霖投資有限公司和深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)；成都項(xiàng)目分別為成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司100%股權(quán)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)和成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)。2018年1月,華僑城集團(tuán)再次將北京僑禧投資有限公司的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給泰禾集團(tuán),徹底脫手占地11.7萬平方米的北京豐臺槐新項(xiàng)目。

頻繁發(fā)債背后的文旅困境

值得關(guān)注的是，在頻繁出售資產(chǎn)的同時，華僑城也開始了密集的發(fā)債動作。僅2018年,華僑城集團(tuán)共發(fā)行了四期中期票據(jù),發(fā)行規(guī)模分別為20億元、20億元、25億元和25億元,合計90億元;同時,還發(fā)行了五期超短期融資券,融資額超過百億元。華僑城集團(tuán)的財報也顯示,上半年公司籌資活動現(xiàn)金流入406.55億元,同比增長37.62%。

進(jìn)入2019年，根據(jù)華僑城10月21日前發(fā)布的公告顯示，截至2019年9月30日，公司借款余額為1275.08億元，累計新增借款金額為352.23億元，累計新增借款占2018年末凈資產(chǎn)的45.65%。具體來看，華僑城A新增銀行貸款352.82億元，占2018年末凈資產(chǎn)比例為45.72%；新增企業(yè)債券、公司債券、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具-0.59億元，占2018年末凈資產(chǎn)比例為-0.08%。對于資金用途，華僑城方面表示：上述新增借款主要用于公司日常經(jīng)營及補(bǔ)充流動資金。

根據(jù)2018年財報顯示,華僑城A公司全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入481.42億元,同比增長13.7%;歸屬母公司凈利潤105.89億元,同比增長22.52%;扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司凈利潤為95.12億元,同比增長30.41%。但公司資產(chǎn)負(fù)債率卻上升至73.77%。截至2018年末,華僑城短期借款為131.31億元,較2017年末進(jìn)一步增長;一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債86.07億元,長期借款594.11億元,總負(fù)債達(dá)到2170.05億元，而2017年總負(fù)債為1519.87億元,一年時間,負(fù)債總額增長了約650億元。

對此，深圳香港上市某房企營銷總監(jiān)在接受記者采訪時表示：“華僑城這幾年主要做文旅，文旅地產(chǎn)前期投入大，每個項(xiàng)目動輒百億元，沉淀資金龐大，所以導(dǎo)致企業(yè)對融資依賴度高。從項(xiàng)目來看，華僑城在上海、北京、成都這些城市優(yōu)勢不大，他們成功項(xiàng)目基本都在深圳，與其‘?dāng)偞箫灐€不如深耕區(qū)域。”

 *本文來源：中房網(wǎng)，作者：唐珊珊，原標(biāo)題：《47億元打包出售上海兩項(xiàng)目股權(quán)背后：華僑城華東集團(tuán)調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局》。