大批前往云南麗江的游客，是想體驗北窗高臥、喝茶賞月的悠閑避世生活。不少像阿玲這樣外來的客棧老板，決定移居麗江的初衷也是如此。沒想到，伴隨著麗江旅游生態的變化，阿玲不僅沒有守住這份情懷生意，還被拖進了一場歷時4年的房租官司，身心俱疲。

2006年，阿玲以每年租金5萬元的價格跟束河古鎮的房東簽下20年期限的房屋租賃合同，開始經營一家客棧；從2012年開始，房東多次要求加租，一度要價50萬一年，并干擾客棧經營；2014年，束河古鎮發生火災導致客棧被燒毀，房東上訴至法院要求解除合同；一審二審阿玲敗訴，阿玲不服，向云南省高級人民法院申請再審；2018年5月10日，麗江市中級人民法院（下稱麗江中院）終審判決維持了合同的有效性，雙方將繼續履行合同條款。

上個月在慶祝官司結束的小型聚會上，見證阿玲的堅持、深知這場勝訴來之不易的朋友們都哭了，阿玲卻沒有哭。經歷了這一系列的變故，阿玲的心態變得平和、坦然，但最初的“麗江夢”也蕩然無存。她沒想到當初滿懷期待在麗江扎根，最后卻無處落腳。

累并快樂著

2006年，阿玲從成都出差來到麗江，和很多文藝青年一樣，來到這里之后被白雪、古村落、少數民族的風土人情以及溫和的氣候所迷住，于是辭去穩定工作決定長住。 “當時滿心想的都是小橋流水，花前月下，聊著人生，吃著土雞。”阿玲回憶說。

為了謀生，阿玲想到開一家客棧，雷厲風行的她很快找到了位于束河古鎮的一處民居，第一天看房，第二天做下決定，第三天就簽了合同。2006年3月14日，阿玲跟房東簽訂了為期20年的房屋租賃合同，房租每年5萬元，3年一付，并且約定除不可抗力因素，房東不能單方面解除合同。

麗江雖然早在1997年就被聯合國教科文組織列入世界文化遺產名錄，但是由于交通不發達，服務設施配套不完善，當時還是一個偏僻的世外桃源。2000年時麗江只有290萬的客流量，且大部分集中在大研古鎮，位于玉龍雪山下的束河古鎮相比之下顯得更冷清。

束河，納西話叫“紹塢”，意思是“高峰之下的村寨”。2003年前，到束河旅游的游客每天不到200人。2003年5月12日，“麗江束河-茶馬古鎮保護與發展”項目啟動后，束河才逐步開發。2004年春，束河有了第一家客棧“5596客棧”。等到阿玲2006年開客棧時，束河也只有幾十家客棧，生意也比較寡淡。

當時，當地人主要還是以務農為生，生活過的并不富裕，人均年收入只有4000元左右。根據《云南日報》2006年的一篇報道，束河當地1000多戶百姓中有220戶出租房屋，低的一年租金2萬元，高的一年8萬元。

阿玲租下的房子共有三棟，一棟臨街，一棟在院落中間，一棟是最后面的豬圈房。在麗江市古城區公證處，阿玲把租金交到房東手上。“當時房東連銀行卡都沒有，還是我帶著他們去銀行辦了卡。”阿玲說。

2006年房屋原貌，上方兩張圖為臨街商鋪，下方兩張圖為豬圈房

合同簽完之后，阿玲開始改造房屋，自來水、排污、衛生間、電力、隔音、消防等問題需要一一處理，整個過程房東也在現場監工，并且跟阿玲一起溝通改造方案。全部工程下來一共花費100多萬元，雙方在合同中約定這些裝修及重建的房屋在期滿后歸房東所有。

開業初期，經常有各種設施出現問題，因為找不到工人，修屋頂、修水電這樣的體力活阿玲也要自己動手。那段時間雖然身體上疲憊，但是勞動所帶來的充實感、鄰里之間的守望相助讓她覺得累并快樂著。

“那時候沒什么游客，周圍十幾號人都聚集在店里，自己拿著自己的茶杯，一起聊天、玩游戲。雖然經營上困難一些，也賺不到什么錢，但是過的很開心。”阿玲回憶起那些日子時感慨道。

頭三年，除去各種開支和人工成本，阿玲的客棧只賺了兩萬多塊錢，“三年時間，我去哪兒打工也不止掙兩萬塊。”她半開玩笑著說道。

在麗江管理十幾家店鋪的王力對此深有同感，2006年他剛來麗江的時候，房租不貴，有的房東為了確保收入，要求對方必須租20年。“那段時間到束河和白沙玩，村民會拉著你看他的院子，房租不貴，還不用立即交租，而當時在那里開客棧的人多半是文藝青年，有的人還需要做其他工作來彌補經營客棧的損失。”

阿玲自己也說，當初第一批選擇在麗江開客棧的人很多都不是沖著錢來的，而是希望賦予其一定的精神和文化內涵，“市場終究是有風險的，沒有人可以準確預料未來的市場走向，如果市場不好，風險也是我們承擔的。”

早期，像阿玲這樣的外地經營者和本地房東們維持著一種穩定的關系，他們在這片世外桃源構筑著自己的巢穴，試圖逃離都市的喧囂和功利，而當地老百姓把出租房屋作為改善生活的一種手段，雙方各取所需，互不打擾，但是沒過多久這種平衡因為大量資本的到來就被打破了。

“黃金時代”與毀約潮

從阿玲向房東交第二筆租金之后，麗江開始迎來它的“黃金時代”，游客數量每年以20%以上的增速涌入。2011年，麗江接待的游客數量突破1000萬，增速超過30%，而這種勢頭一直保持到2014年。

數據來源：麗江市旅游發展委員會

毋庸置疑的是，旅游市場的火熱直接帶動了店鋪租金的上漲，投資者們前赴后繼進入麗江，熱錢的涌入攪動著人心，契約精神被拋到了腦后。之前和客棧經營者簽訂了長期合同的房東們發現，自己的租金遠低于市場價，毀約的事件開始頻繁出現。

2012年是阿玲租房第三個三年合約期的伊始，房東開始借不收房租要求提高租金。根據當初的合同要求，如果客棧老板沒有按時交租，房東就可以租客違約為由向法院申請解除合同。王力當時手中十幾家店鋪幾乎也都遇到了不同情況的合同糾紛，他曾經通過郵件給房東匯款房租，結果被拒收退回。當時許多違約案就是這樣產生的，有的房東甚至注銷自己的銀行賬戶，從而避免租戶給他們轉賬。

“出現這樣的事，很大程度上是因為在合同訂立過程中條款的約定不完善，或者有約定，但在文字的理解上有偏差導致歧義。這些情況容易造成雙方在合同的履行過程中產生糾紛，各自按照自己的理解去主張自己的權利，以及當事人鉆法律空子或利用合同約定不明這一缺陷。”在麗江工作的律師呂江告訴界面新聞記者。

除了合同細節不夠清晰之外，毀約事件層出不窮還有很重要的原因在于違約成本。“一些商人為了租下房子，甚至會和房東商量，只要能解除合同，他們可以承擔由此產生的違約金，這也間接減少了房東的違約成本。”王力說。

由于房東拒收房租，阿玲能想到的辦法是把房租放到麗江市古城區公證處，這樣一來，房東不得不去公證處自取房租。但這之后，雙方的關系并沒有好轉，到了2013年11月，當客棧重新裝修之后，房東要求將房租漲到50萬一年未果，房東開始對客棧經營進行干擾，并且對她進行人身攻擊和威脅。

“他聲稱要斷水斷電，還問我想不想在麗江混了？”阿玲報警后得以制止。

房東的蠻不講理讓阿玲隱約覺得自己的“麗江夢”已經破裂，但是由于前期投入巨大，阿玲很難放棄。她把自己當時的處境比作麗江的一道菜——“火塘雞”，下面有火燒著，上面有鍋蓋蓋著，怎么也跳不出這口鍋。

就在她進退維谷時，一場突發的火災激化了阿玲和房東之間的矛盾，也讓阿玲走上官司之路。

2014年4月6日晚間，位于束河古鎮街尾村65號的成都冒菜館內，未熄滅的蜂窩煤引燃了周圍物品，蔓延擴大成災，燒毀了10余間鋪面，其中就包括阿玲的客棧。

等到阿玲趕到現場時，她發現火宅已經燒毀了她租的最南端的兩棟房子，最北端那棟當初由豬圈房推倒重建的房子未受損。

在當初簽訂的合同中，雙方約定了阿玲需在承租期內對該房產購買保險，并享有對突發事件的保險索賠權利。此次火災，阿玲拿到了89.76萬元的保險賠償。此時，房東再次要求租金提高到50萬一年，并要求阿玲出資重建房屋。

阿玲開始與房東協商，同意自己出資新建被燒毀的房屋，同時提出后續租金方案建議——在剩余的不到15年的租期內，每五年增加5萬元的房租，即第一個五年房租變為10萬，第二個五年為15萬，第三個五年為20萬，并通過公證郵寄的方式向房東送達了三套重建方案，表示愿意繼續履行合同。

但是，房東并沒有同意這個方案，2014年6月9日以租賃合同的標的物（出租的房屋）被燒毀已不存在為由將阿玲告上法庭，要求解除合同，雙方對簿公堂。

2015年3月13日，麗江市古城區人民法院（下稱古城區法院）一審判決認為，因不可抗力因素導致房屋損毀，合同標的物大部分滅失，合同目的不能實現，解除了雙方的合同。阿玲不服，上訴至麗江中院，認為這不是不可抗力，而是人為導致的火災。

2015年7月9日麗江中院二審維持原判。不過法院提出，最北端阿玲自建的未被燒毀的房屋爭議應另案解決（對此事單獨再上訴）。

9月9日，房東帶著挖掘機要來拆除阿玲自建的房屋。此前，阿玲收到房東發給她的短信，要求她搬出去。但阿玲認為法院已經提出了另案解決，因此并未理會，但是最后的結果是遭遇房東的強拆。對阿玲來說，那是她的“至暗時刻”，而房子被強拆之后，她也開始了過起了一段時間顛沛流離的生活，酒店、朋友家，居無定所。

2015年拆除房屋時場景。受訪人供圖

在經歷房東毀約、火災以及房屋被拆除等一系列事情之后，性格積極樂觀的阿玲也難免流露出一些悲觀的情緒，她說：“當時對于還有沒有信心繼續生活下去，都心存疑問，想要再回到成都也不可能了，沒有了心氣。”

好在法律途徑還沒有結束，阿玲向云南省高級人民法院申請了再審，省高院指令再審給了她很大的信心。

而這場官司一打就是四年。

2016年1月19日，阿玲拿到云南省高院指令麗江中院再審的民事裁定書，麗江中院撤銷此前判決，發回古城區法院重審。2017年11月21日古城區法院再次對此案審理后宣判，法院認為在房屋租賃合同中，房東的目的是收取租金，阿玲愿意重建并履行合同，房東并不存在合同目的不能實現的問題；并且，因非承租人事由致使租賃物滅失或損毀的，享受合同解除權的是承租人阿玲，而非房東，判決駁回了房東解除合同的請求。房東不服上訴，2018年5月10日，麗江中院二審維持原判。

此外，阿玲在2015年還對房東拆除她自建的房屋進行了起訴，要求房東賠償她的財產損失。2018年5月10日，麗江中院二審判定，房東需向阿玲賠償共計40萬元的經濟損失。

雖然法院判決維持了合同的有效性，但房東已將房產轉租給他人，如何履行判決仍是問題。目前判決書生效已超一個月，但房東不愿將房屋收回交給阿玲，法院仍在進行調解。另外，法院判處房東賠償阿玲40萬元經濟損失，但房東銀行賬戶上只有被凍結的20萬元。

在阿玲打官司的過程中，她發現房租合同違約事件比她想象的要多。根據澎湃新聞此前的報道，2013年麗江古城區法院受理的房屋糾紛案件為100多起。“一開始我還糾結在個人得失，但后來我發現還有這么多類似的案例。所以不僅要保證我個人能夠拿回合同，還要保證其他人手上合同的穩定性。”阿玲說，希望通過自己的案子能夠給現在和以后的客棧投資人一定的信心。

在經歷這一系列事情之后，阿玲對投資和人生狀態都沒有了安全感。“等房子收回之后，也不會再開客棧了，可能還是會在麗江，也可能遠離一點。”阿玲說。

麗江重生記

就在阿玲跟房東打官司的這幾年，麗江的游客數量雖然不斷創出新高，但是旅游形象卻不斷跌落。

2016年，主持人朱丹和作家鄭淵潔等社會名人公開質疑麗江80元古城維護費的合理性；2017年1月，云南省副省長以游客身份在麗江視察時遭遇了強制購物；2017年2月，媒體曝出一女游客在麗江被打致毀容。公眾和媒體開始質疑麗江的服務品質。

麗江旅游過度開發，市場繁榮背后缺乏商業規范，是導致此類現象發生的根源。在2008年之后，麗江吸引了大批投資者（包括投機者）、大量資金涌入，一方面完善了基礎設施，提高了麗江的游客接待能力，但也成為麗江過分商業化的主要推手。

在經營客棧的朵朵看來，高昂的租金是導致麗江旅游市場不規范的重要原因，因為這部分的成本最終會以各種形式轉嫁到游客身上，這也為之后出現的一系列惡性事件埋下隱患。用一位客棧老板的話說就是：房東拿著刀“宰”我們，我們拿著刀“宰”游客。

也有本地村民之前接受媒體采訪時認為，租金違約是因為物價上漲。古城的村民把房屋低價出租，旅游發展帶動物價也漲了幾倍。“以前一年五六萬的租金，放在現在根本無法生存。”村民表示。而以前靠種地為生的村民，目前除了靠出租房也沒有謀生手段。

麗江的旅游形象一度跌倒谷底，甚至影響到了國家5A級景區的地位。

2015年國家旅游局的嚴重警告并沒有改變麗江的旅游生態，游客投訴率居高不下，游客人身財產安全事件頻發，古城內原住居民與旅游經營人員矛盾突出等問題依舊存在。不到一年半的時間，2017年2月國家旅游局再次對麗江嚴重警告，并表示，如果整改不到位，將取消麗江的5A景區資格。

隨后云南全省進行了旅游整改，2017年4月推出了被稱為“史上最嚴”的22條旅游市場秩序整治措施，包括取消旅游定點購物，禁止不合理低價游，建立旅行社黑名單制度等；云南省工商局也出臺了16條措施，整治市場違法和欺詐行為；麗江取消了80元的古城維護費的查驗。

雖然目前游客數量仍然在以每年15%的增速增加，但是客棧行業卻明顯感受到了的經營壓力。根據中商產業研究院發布的報告，云南省是全國擁有客棧民宿量最多的省份，有6000多家，其中麗江就占到一半，超過3000家。 麗江市政府提供給界面新聞的數據顯示，目前全市賓館（飯店）、客棧等各類住宿設施床位數已達20多萬，住宿行業存在很大競爭壓力。

過去兩年，當初愿意為房東支付高昂“違約金”的投資者們發現客棧生意并沒有想象的那么好做，陸續有人撤出這個市場。根據古城區人民法院向界面新聞記者提供的數據，2016年-2018年4月，辦理涉及束河、大研古鎮房屋租賃合同糾紛案件共計48件，分析發現發生糾紛的主要原因在于承租方無力按約支付租金。

“租賃市場回歸理性水平有助于提升麗江整體的旅游生態。”朵朵說。

在這樣的環境下，客棧經營者都不得不使出200%的力氣來“討好”消費者。客棧老板朵朵說，現在麗江的客棧不僅提供住宿服務，而是一個綜合服務平臺，除了24小時隨叫隨到的客房服務和旅游咨詢，她的客棧還備好雨傘給住客使用、微信指導購物防坑、帶客人去菜場買菜，提供更高品質的客房配套產品等。即便是這樣，她所在的客棧老板微信群里時常有抱怨生意不好的情況，也有人因生意寡淡而打算停業。

隨著這兩年的整改，朵朵明顯感受到了旅游市場變化，服務變得更規范了，市場也逐漸回歸理性，麗江原本的個性又漸漸開始顯現。

此外，政府對客棧的要求更嚴格了。從今年4月1日起，《麗江市旅游星級飯店、特色民居客棧經營與服務自律管理積分量化考核細則（試行）》開始正式施行。5月份，麗江又發布“2018年麗江旅游誠信指導價”。

短時間之內出臺如此密集的舉措目的只有一個，那就是幫助麗江重新找回它那份丟失已久的初心。

*本文來源：微信公眾平臺“界面”，（ID：wowjiemian），作者：唐俊；羅松松，原標題：《麗江客棧老板沉浮記：從一場打了四年的官司說起》。