作為旅游市場(chǎng)最具熱度的業(yè)態(tài)之一，民宿這個(gè)行業(yè)從不缺話題性。

有關(guān)民宿的討論和話題，或源于周邊游度假需求的持續(xù)走高，或源于社交平臺(tái)分享的精致內(nèi)容，亦或來(lái)自于各大預(yù)訂平臺(tái)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)逐。

但圍繞民宿發(fā)出的種種聲音中，最能體現(xiàn)“主人文化”的房東角色卻似乎“隱形”了。

根據(jù)文旅部2019年《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》，旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)亻e置民居等閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800㎡的小型住宿設(shè)施。民宿主人參與接待，幫助游客體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式。

民宿主人（房東）的接待，讓民宿成為更有溫度的住宿空間。他們是這個(gè)空間的創(chuàng)造者，也是將房源推向市場(chǎng)過(guò)程中的第一角色。

而疫情為曾經(jīng)的“民宿熱”帶來(lái)一些冷思考的時(shí)間，房東們的角色也開(kāi)始發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變。有人抄底進(jìn)場(chǎng)，有人繼續(xù)加碼，也有人黯然退場(chǎng)……2021年，加碼民宿行業(yè)是否為時(shí)已晚？隨著市場(chǎng)變化與行業(yè)轉(zhuǎn)型，新老房東們又有哪些信心與憂思？

洗牌：疫后入局民宿行業(yè)，晚嗎？

疫情帶來(lái)一次行業(yè)大洗牌，但絕大多數(shù)人選擇留下來(lái)。

2020年末，美團(tuán)民宿負(fù)責(zé)人馮威赫曾在某活動(dòng)中分享過(guò)一組數(shù)據(jù)：疫情之后，只有10%的房東選擇退出轉(zhuǎn)行，還有90%的房東計(jì)劃持續(xù)經(jīng)營(yíng)，甚至擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。

來(lái)自武漢的民宿房東李海、黃朋朋曾表示，“無(wú)論疫情使民宿行業(yè)發(fā)生怎樣的變故，我們都沒(méi)有想過(guò)放棄。對(duì)我們而言，做民宿就是一項(xiàng)事業(yè)?！?/p>

房東們的堅(jiān)守來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展前景的信心。

2020年7月，國(guó)內(nèi)跨省游恢復(fù)；“十一”黃金周期間，全國(guó)共接待國(guó)內(nèi)游客6.37億人次，按可比口徑同比恢復(fù)79.0%。2021年“五一”小長(zhǎng)假，國(guó)內(nèi)旅游出游人次更是突破2.3億，同比增長(zhǎng)119.7%，按可比口徑恢復(fù)至疫前同期的103.2%。

2021年是特殊的一年。

國(guó)內(nèi)疫情防控整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)刺激著旅游消費(fèi)潛力的釋放，旅游市場(chǎng)正加速回暖。本地游、周邊游等需求，為民宿市場(chǎng)的恢復(fù)帶來(lái)大量機(jī)遇。同時(shí)，出境游“冰封”仍未解禁，出境消費(fèi)回流尤其利好中高端民宿市場(chǎng)。

從具體數(shù)據(jù)上看，2020年6月，美團(tuán)民宿已實(shí)現(xiàn)同比前一年恢復(fù)正增長(zhǎng)；今年“五一”期間，需求增長(zhǎng)更是超過(guò)預(yù)期，其中武漢民宿滿房率超過(guò)90%。

需求重回增長(zhǎng)軌道，但市場(chǎng)供給尚未完全恢復(fù)。據(jù)悉，當(dāng)前民宿行業(yè)房源數(shù)量約為疫情前的97%。這一市場(chǎng)缺口正是新入局者的機(jī)遇，吸引著越來(lái)越多的新房東加入。中國(guó)旅游與民宿發(fā)展協(xié)會(huì)發(fā)布的《2020年度民宿行業(yè)研究報(bào)告》顯示，2020年在線房東增長(zhǎng)16.5%。尤其從2018年-2020年的增長(zhǎng)曲線來(lái)看，增速雖有放緩，但整體增長(zhǎng)數(shù)量依然可觀，可見(jiàn)疫情仍難擋民宿創(chuàng)業(yè)熱情。

截圖來(lái)源：《2020年度民宿行業(yè)研究報(bào)告》

除供需兩端變化帶來(lái)的市場(chǎng)空間之外，政策鼓勵(lì)、市場(chǎng)環(huán)境等同樣對(duì)民宿行業(yè)的加速擴(kuò)容起到助推作用。

政策方面，2020年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于以新業(yè)態(tài)新模式引領(lǐng)新型消費(fèi)加快發(fā)展的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步培育壯大各類消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式，支持依托互聯(lián)網(wǎng)的共享住宿發(fā)展。浙江、海南、山東、江西、廣西等地也先后印發(fā)相關(guān)文件，促進(jìn)民宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)民宿預(yù)訂平臺(tái)酣戰(zhàn)近十年，愛(ài)彼迎、途家、美團(tuán)、木鳥(niǎo)等初始玩家競(jìng)爭(zhēng)加劇，小紅書(shū)、抖音等內(nèi)容平臺(tái)也企圖跨界分羹?？梢源_定的是，民宿預(yù)訂的戰(zhàn)場(chǎng)中，不管是擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、增加訂單數(shù)量，還是提升供給質(zhì)量等，房源始終是互聯(lián)網(wǎng)玩家們競(jìng)奪的核心之一。平臺(tái)對(duì)于新進(jìn)入者的優(yōu)待政策，也將催生更多新民宿的出現(xiàn)。

蛻變：2021年市場(chǎng)需要什么樣的民宿？

無(wú)論是日趨擴(kuò)大的疫后出游需求，還是互聯(lián)網(wǎng)巨頭加速布局民宿賽道，多種因素正共同推動(dòng)民宿業(yè)的發(fā)展速度回歸正軌。

以美團(tuán)為例，數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，美團(tuán)民宿已成為疫后國(guó)內(nèi)首個(gè)間夜量恢復(fù)正增長(zhǎng)的行業(yè)平臺(tái)；同年10月，美團(tuán)民宿已在國(guó)內(nèi)拓展超過(guò)17萬(wàn)活躍房東，以及80萬(wàn)套在線房源。

不過(guò)，作為文旅產(chǎn)業(yè)的熱門(mén)業(yè)態(tài)之一，民宿行業(yè)同時(shí)面臨著諸多轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)。

曾經(jīng)由于行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，“只要有閑置房就可以做民宿”的觀念盛行，不少中低端民宿憑借進(jìn)入行業(yè)早、運(yùn)營(yíng)成本低等相對(duì)優(yōu)勢(shì)，在民宿業(yè)的野蠻生長(zhǎng)期勉強(qiáng)“扛”了過(guò)來(lái)，但同時(shí)他們也被卷入同質(zhì)化、低質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)陷阱。

而后疫情時(shí)期，需求端的變化顯而易見(jiàn)。綜合出境游消費(fèi)回流和部分出行距離受限等因素，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)中休閑度假需求持續(xù)走高，本地游（城市微旅行）、周邊游的需求旺盛。這就要求民宿在住宿功能以外，提供更多附加價(jià)值，同時(shí)，民宿在非標(biāo)設(shè)計(jì)、體驗(yàn)之外的其他服務(wù)供給日趨標(biāo)準(zhǔn)化，尤其在衛(wèi)生、安全等方面的管理亟待升級(jí)。

市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變，也倒逼民宿業(yè)呈現(xiàn)出三個(gè)最直觀的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)：

民宿房源標(biāo)準(zhǔn)化

民宿在主題特色、空間設(shè)計(jì)、住宿體驗(yàn)等方面是非標(biāo)化的，但其服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施等方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理也具有必要性。民宿產(chǎn)品若提供標(biāo)準(zhǔn)化的硬件設(shè)施、全時(shí)段的周到服務(wù)，也將有效提升其核心的住宿體驗(yàn)，避免民宿房源的低質(zhì)化。

2020年9月發(fā)布的《鄉(xiāng)村民宿服務(wù)質(zhì)量規(guī)范》，可視作民宿行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理的嘗試之一。不過(guò)，該文件性質(zhì)仍屬推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)而非強(qiáng)制性，僅具有參考意義以及自愿使用范圍，真正落實(shí)并非易事。

而互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)基于龐大的用戶數(shù)據(jù)和房源規(guī)模，對(duì)于推行房源標(biāo)準(zhǔn)化或更具效力。例如，美團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，疫情過(guò)后用戶對(duì)衛(wèi)生、消毒、清潔相關(guān)關(guān)鍵詞的關(guān)注度、咨詢量同比增加了470%，這將倒逼供給端完善房源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

疫情期間，美團(tuán)迅速推出“安心住”活動(dòng)，符合標(biāo)準(zhǔn)的房源在訂單量和轉(zhuǎn)化率方面均有明顯提升。2020年4月“安心住”民宿房源突破15萬(wàn)套之際，其又發(fā)布了業(yè)內(nèi)首份由企業(yè)制定的《民宿房源衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，其中包含了18項(xiàng)衛(wèi)生規(guī)范及一套衛(wèi)生評(píng)級(jí)體系。

產(chǎn)品體驗(yàn)多元化

民宿圍繞其住宿功能，充分挖掘在地文化及周邊旅游資源，提供“民宿+景區(qū)/民俗/文化…”等差異化的住宿體驗(yàn)，共同作為民宿的核心吸引物。一方面，有助其延長(zhǎng)消費(fèi)鏈條、提升每間夜客單價(jià)；另一方面利于其在新媒體時(shí)代下的用戶分享，提升產(chǎn)品口碑及復(fù)購(gòu)可能。

民宿融入特色餐飲、互動(dòng)體驗(yàn)等服務(wù)項(xiàng)目的產(chǎn)品模式，也將成為民宿應(yīng)對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的有力方式。

所愿民宿創(chuàng)始人王安安向執(zhí)惠表示，入住客人除了可以體驗(yàn)北京四合院的特色住宿，還能享受黃包車游胡同、VIP講解游故宮等增值服務(wù)，更多京味兒元素的體驗(yàn)被融入其民宿產(chǎn)品中。

寧波七只貓民宿主理人、蝸牛旅行家民宿品牌聯(lián)合創(chuàng)始人王哲也提到，近年來(lái)隨著游客（特別是年輕客群）的需求趨向多元化，民宿需要從住宿、拍照、影音、互動(dòng)等多方面提升產(chǎn)品的整體競(jìng)爭(zhēng)力。目前王哲團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的民宿中，投影儀幾乎已成為標(biāo)配；另根據(jù)不同房源的主題風(fēng)格，漢服、和服、網(wǎng)紅落日燈等互動(dòng)拍照元素也被納入住宿空間。而他們最新的想法，或是將時(shí)下最熱的劇本殺融入民宿，增加更多互動(dòng)體驗(yàn)元素。

民宿房東專業(yè)化

無(wú)論民宿房源標(biāo)準(zhǔn)化，還是產(chǎn)品體驗(yàn)多元化，其轉(zhuǎn)型背后均指向房東群體在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)能力等方面提升專業(yè)能力的必要性。

“疫情之后用戶要求更高，也會(huì)倒逼行業(yè)經(jīng)營(yíng)者加速提升經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平?！?美團(tuán)民宿負(fù)責(zé)人馮威赫曾指出，由于民宿行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，而且以兼職小房東的形態(tài)為主，不少房東沒(méi)有受過(guò)專業(yè)訓(xùn)練，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量缺乏保證，服務(wù)水平參差不齊。

這一方面，平臺(tái)在統(tǒng)籌整合方面的優(yōu)勢(shì)再次凸顯。美團(tuán)民宿曾于2020年推出行業(yè)HSR指數(shù)，通過(guò)服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)指數(shù)、房源質(zhì)量三個(gè)模塊對(duì)上百萬(wàn)房源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)級(jí)，并基于此為房東提供更多運(yùn)營(yíng)建議和優(yōu)化措施。此外，其還通過(guò)“房東學(xué)院”平臺(tái)為房東們提供免費(fèi)的教學(xué)視頻，完善知識(shí)培訓(xùn)體系。

此外，新媒體背景下，房東專業(yè)化也體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷方式中。《民宿藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)民宿發(fā)展報(bào)告（2020~2021）》顯示，民宿行業(yè)中，53.63%的運(yùn)營(yíng)者擁有微信公眾號(hào)，43.32%擁有抖音賬號(hào)，17.75%搭建了獨(dú)立網(wǎng)站，還有17.18%、15.65%分別運(yùn)營(yíng)小紅書(shū)和微博?？梢?jiàn)自媒體營(yíng)銷方式在房東群體中受到普遍歡迎。

入局者的憂思：熱門(mén)生意不簡(jiǎn)單

2021年，民宿依然是一項(xiàng)熱門(mén)生意，市場(chǎng)變化、轉(zhuǎn)型趨勢(shì)為等待抄底的玩家們提供諸多機(jī)會(huì)。而在機(jī)遇之外，入局仍需面臨著多重挑戰(zhàn)。

首先是城市與區(qū)位選擇。

當(dāng)前，民宿行業(yè)在城市分布上面臨“冷熱不均”的問(wèn)題，一線城市、新一線城市的民宿業(yè)發(fā)展較快，尤其成渝、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀等市場(chǎng)熱度較高。但城市選擇也面臨著政策收緊的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，2020年年末，北京四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，明確首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營(yíng)短租住房，一度對(duì)北京城區(qū)民宿業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。

截圖來(lái)源：艾普斯咨詢《后疫情時(shí)代中國(guó)民宿市場(chǎng)洞察》

而確定城市后，城市民宿與鄉(xiāng)村民宿的選址落位，還將受到項(xiàng)目周邊的交通通達(dá)性、商圈數(shù)量、景區(qū)距離、公共配套設(shè)施，以及周邊市場(chǎng)目標(biāo)客群體量、消費(fèi)能力等綜合因素的影響。

其次是分銷渠道的選擇。

作為依托互聯(lián)網(wǎng)誕生的共享經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)之一，民宿訂單離不開(kāi)龐大的線上分銷渠道。而民宿預(yù)訂平臺(tái)的選擇，首先就意味著流量和轉(zhuǎn)化率，以及后續(xù)對(duì)房源優(yōu)化升級(jí)的助推能力。這將考驗(yàn)預(yù)訂平臺(tái)的用戶規(guī)模、房源整合、精準(zhǔn)的推薦算法等，其共同決定平臺(tái)如何為房東和房源賦能。

這一點(diǎn)上，同時(shí)擁有流量、技術(shù)以及規(guī)?；木揞^相對(duì)更具優(yōu)勢(shì)。比如疫情期間，美團(tuán)在本地生活領(lǐng)域龐大的流量基數(shù)和體系化服務(wù)能力，在民宿預(yù)訂業(yè)務(wù)中得以凸顯。

來(lái)自武漢的民宿經(jīng)營(yíng)者彭雄進(jìn)向執(zhí)惠表示，2020年，美團(tuán)曾向符合條件的民宿房東提供流量扶持；“五一”期間，還通過(guò)平臺(tái)促銷活動(dòng)向消費(fèi)者發(fā)放預(yù)訂入住返現(xiàn)紅包，提高民宿的預(yù)訂量。據(jù)彭雄進(jìn)回憶，由于美團(tuán)流量更傾向于本地客源，大部分訂單量均來(lái)自美團(tuán)平臺(tái)。

此外，還需考量民宿生意的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

尤其經(jīng)歷疫情之后，民宿行業(yè)開(kāi)始更關(guān)注碎片化房源的整合、數(shù)字化管理、服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本等方面的能力提升，以確保其在面對(duì)不確定性時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

武漢住家公寓創(chuàng)始人卞亞光，不只民宿房東這一重身份，他將公司定位為“閑置房產(chǎn)增值服務(wù)商”。其為業(yè)主提供統(tǒng)一的房源托管服務(wù)，其中部分用作民宿短租業(yè)務(wù)。

橙途民宿創(chuàng)始人兼CEO計(jì)瞳也介紹，旗下民宿除自營(yíng)房源外，同樣包括線下對(duì)于房東的托管業(yè)務(wù)和保潔服務(wù)。此類模式一方面為業(yè)主盤(pán)活閑置房源，省去兼職房東在運(yùn)營(yíng)管理方面的煩勞；另一方面也能在保證一定利潤(rùn)空間的同時(shí)，盡可能降低民宿運(yùn)營(yíng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，也成為不少民宿業(yè)入局者的新選擇。

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