陽光100中國控股有限公司（02608.HK，下稱“陽光100”）又雙叒叕回購自家股票。

公告顯示，陽光100于2020年1月13日斥資3.74萬港元回購2.6萬股，回購價格為每股1.42港元-1.45港元。

時間回到一年前，2019年1月17日，陽光100在毫無征兆的情況下，收盤暴跌64.6%，股價從前一日的3.7港元跌到1.31港元。隨后陽光100頻頻小額度回購自家股票。

在2019年11月22日到2020年1月13日期間，陽光100頻頻小額度回購股份數目累計已達280萬股。

股價下降，陽光100銷售業(yè)績也雙雙下滑。

2020年1月7日，陽光100發(fā)布2019年12月未經審核的營運數據。數據顯示，在2019年陽光100實現(xiàn)合同銷售額103.38億元，銷售面積78.74萬平方米，同比下降14.53%和16.91%。

陽光100似乎陷入股價暴跌、業(yè)績不佳、負債累累的低谷狀態(tài)之中。

陽光100銷售業(yè)績雙雙下降的原因是什么？如何改善這種情況？在公司轉型過程中，如何提高新業(yè)務的運營能力？又如何尋找新的利潤增長點？《商學院》記者就上述相關問題向陽光100董秘發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿日，尚未收到最終回復。

業(yè)績不佳 負債激增

2019年12月31日,克而瑞研究中心公布了《2019年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》。數據顯示,按照全口徑統(tǒng)計，陽光100以98億元排第155名。

克而瑞研究中心認為，在房企整體目標增速放緩，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%，雖然2019年絕大多數房企都達成了全年業(yè)績目標，但整體表現(xiàn)不及2016、2017年。

從2019年企業(yè)目標完成情況來看，絕大部分在年內設定了業(yè)績目標的房企，均已達成年度業(yè)績目標。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業(yè)績表現(xiàn)較佳，早在11月就已提前完成全年目標。而截至12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業(yè)等8家房企的目標完成率均在115%之上。

但總體來看，近年來調控持續(xù)、市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率呈逐年降低的態(tài)勢。相比2016年、2017年近8成房企目標完成率超110%，2019年該區(qū)間的房企數量明顯降低。今年僅半數房企的目標完成率集中在100%-110%之間。陽光100卻與自身年初設立的目標相差甚遠。

同濟大學管理學博士、上海市經濟與信息委員會專項評審專家?guī)鞂＜覍O文華分析認為，根據陽光100公開的財報，公司2019年度的營業(yè)收入呈負增長，顯然銷售形勢不容樂觀。

值得注意的是，陽光100在2018年業(yè)績會上提出，2019年合約銷售目標為約150億元，較2018年的175億元下調約14.29%。按此目標計算，陽光100的完成率僅為68.92%，距離目標差距甚遠。

與銷售業(yè)績下滑形成鮮明對比的是，陽光100的負債率激增。2019年半年報顯示，陽光100凈負債率高達205.2%。

截至2019年上半年，公司一年內到期的有息負債83.05億元，2018年底，公司總負債額為518.44億元，到2019年上半年總負債額已達488.03億元。

《商學院》記者注意到，為了緩解資金壓力，2019年陽光100出售連續(xù)出售多個項目：2019年12月27日，陽光100中國披露與北京信托簽訂的協(xié)議，擬7.9億元向后者轉讓溫州中信昊園投資有限公司90%股權。

根據協(xié)議，項目公司90%的股權將從陽光壹佰集團轉讓給北京信托，售價最高為人民幣7.9億元，而項目公司的日常運營及管理仍由陽光壹佰集團負責。

2019年上半年，公司出售了兩個項目，分別是重慶陽光壹佰70%股權、卓星100%股權，前者交易金額為13.34億元，后者為46.61億元。這兩個項目出售帶動上半年凈利潤大幅增長，也增加了賬上現(xiàn)金。8月份又出售了東莞項目，交易金額5.13億元。

克而瑞地產分析師向《商學院》記者分析認為陽光100頻繁售賣一些重要項目，其目的在于回籠資金，以化解現(xiàn)金流壓力，避免帶來一些其他的經營性風險。此外，陽光100近幾年一直在謀求戰(zhàn)略轉型，售賣一些目前狀況不佳的開發(fā)項目，也有利用其更加聚焦于新的轉型業(yè)務。

孫文華表示，陽光100目前轉售項目可以解一時之困，但從企業(yè)長遠發(fā)展的角度，還需要認真分析自身的企業(yè)基因，或輕資產經營，但重資產在目前形勢下確實不適合公司現(xiàn)狀了。地產公司轉型勢在必行，從陽光100能提前出讓項目儲備現(xiàn)金流，是具備先見之明的。

轉型緩慢 陣痛持久

“去住宅化”的口號，陽光100不是第一次喊。

在2019年中期會議上，陽光100管理層曾表示，陽光100已下決心轉型，把精力放到非住宅產品上來，一定要脫離住宅的主流房地產軌道。

早在2004年，集團董事長易小迪就帶領陽光100逐漸走上一條“去住宅化，增加街區(qū)綜合體的投資比重”的轉型道路。

轉型后的陽光100主打三類產品，即街區(qū)綜合體、服務式公寓和特色小鎮(zhèn)。不過，從2019年半年報來看，陽光100中國轉型成效并不明顯，其盈利仍然以住宅銷售占為主，住宅業(yè)務占銷售收入的79%，而商用物業(yè)及車庫只占21%。

在經過一輪轉型陣痛期后，陽光100將文旅業(yè)務作為接下來轉型的突破口。

根據2019年半年報顯示，陽光100已儲備多處適于文旅項目的土地儲備，其中包括位于河北承德市興隆縣和廣西（樓盤）桂林市平樂縣的兩個開發(fā)項目。此外，還有位于桂林市象山區(qū)的麗園項目以及云南麗江的雪山藝術小鎮(zhèn)項目均進入加速開發(fā)階段。

孫文華表示，目前很多地產公司都在轉型文旅。以文旅作為產業(yè)地產，也就是旅游地產的一種物業(yè)形式，是需要通過運營來實現(xiàn)物業(yè)增值的，從理論上說旅游帶動人氣，人氣帶動物業(yè)銷售。

但本質上，目前旅游地產競爭加劇，且旅游地產和地方資源具備強依賴，文旅地產項目的開發(fā)需要打造一個專屬IP的過程：通過對內容的整合，創(chuàng)造消費者向往的生活，加以獨特的文化為精神內涵組合聯(lián)動。對此，孫文華認為文旅地產無法像住宅業(yè)務那樣快速復制的高周轉模式。

上述克而瑞地產分析師指出文旅屬于高投入且回報周期長的領域，此外，目前的土地出讓政策對文旅運營提出了更高的要求，如此前對運營配套的比例為 10%-20% ，現(xiàn)在則要求 50%-70% 。這些對企業(yè)現(xiàn)金流有著極高的要求。

另一方面，文旅行業(yè)目前正進一步向頭部集中。據克而瑞數據顯示，2018 年，全國旅游業(yè)實際完成投資 17750 億元，頭部企業(yè)如華僑城、萬達、融創(chuàng)、方特等總投資 1.095 萬億元，占比高達 62% 。后入者一般有兩種路徑可供選擇，一是自主創(chuàng)新，拿出真正滿足市場和消費者的創(chuàng)新型文旅產品，也就是所謂的“另辟蹊徑”；一是尋找靠譜的合作方，減少經營性風險。

在面對周期更長、資金需求更高文旅項目，陽光100能否支撐其文旅項目的持續(xù)投入，保證現(xiàn)金流安全？如何提高新業(yè)務的運營能力？又如何尋找新的利潤增長點？陽光100轉型文旅能否走出低谷？對此，《商學院》將持續(xù)關注。

*本文來源：微信公眾號“商學院”（ID：BMR2004），作者： 陳淑文 朱耘，原標題：《陽光100銷售業(yè)績下滑 轉型文旅能否走出低谷？》。