一則李亞鵬因欠債4000萬元成為被執(zhí)行人的消息，讓李亞鵬以及他進(jìn)軍地產(chǎn)的首個項目麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目重回公眾視野。

11月22日，該項目一位管理層人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，2015年陽光100集團(tuán)接手以來，雖然項目還處于虧損狀態(tài)，但虧損幅度在不斷縮小。

陽光100接手前，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目面臨巨額的債務(wù)到期壓力，“李亞鵬沒干過地產(chǎn)，在很多方面有點理想化，比如原來規(guī)劃都是商業(yè)，實際上不符合市場。”上述管理層人士表示。

文旅商業(yè)項目既不同于文化旅游地產(chǎn)，也與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)有別。以麗江為代表的旅游城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特殊性，也對企業(yè)開發(fā)運營能力提出更高的要求。不僅僅是雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目，相鄰的金茂谷鎮(zhèn)、復(fù)華雪山小鎮(zhèn)等項目也面臨著同樣的情況。

雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)管理層人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，最近，項目幾個股東連續(xù)多次開會，商討未來項目運作模式，其中最主要的就是留住游客，“麗江4000多萬人次的客流量，能吸引過來千分之一就足夠了。”

三個項目均位于麗江北部文化旅游度假區(qū)內(nèi)，與游客青睞的束河古鎮(zhèn)僅一路之隔，束河古鎮(zhèn)內(nèi)車水馬龍，但讓游客跨越短短路途過來顯然不容易，讓游客停留下來并消費似乎更加艱難。

海水與火焰

從束河古鎮(zhèn)東門出來，跨過一條公路，便是麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目，小鎮(zhèn)是開放式空間，部分?jǐn)z影、酒店、咖啡等店鋪開業(yè)，大部分物業(yè)處于待營業(yè)狀態(tài)。

項目銷售人員表示，項目中物業(yè)可租可售，毛坯銷售均價為1.8萬元/平方米，精裝公寓均價為3.5萬元/平方米，還有2020年交房的合院獨棟均價為2萬元/平方米，“每一棟售價和租金都不一樣，每月每平方米租金從20多元到50多元。”

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)項目占地408畝，總建筑面積為19.7萬平方米，共分為四期，目前一期除了南側(cè)一排，其他都已經(jīng)建成開放。二期項目開始啟動，三期和四期將于2020年啟動。

上述項目管理層人士透露，2015年陽光100集團(tuán)入主后，項目操盤團(tuán)隊全部換成陽光100方面人士。

陽光100集團(tuán)年報顯示，2015年接手第一年，該項目銷售金額為6800萬元，2016年為1600萬元，2017年為8100萬元，2018年上半年銷售金額只有200萬元。

項目方一位人士透露，2016年和2017年是麗江旅游業(yè)最艱難的兩年，各種生意均不好做，2017年銷售額相對較高，主要因為相關(guān)股東認(rèn)購了一期兩個組團(tuán)，“貢獻(xiàn)了四五千萬銷售”。

11月22日和23日，記者中午在小鎮(zhèn)內(nèi)的多數(shù)店鋪只看到了服務(wù)人員，“旺季的時候還有些客人，淡季就很少了。”一位咖啡店服務(wù)員表示。

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)東側(cè)靠南是麗江金茂谷鎮(zhèn)項目，北側(cè)是復(fù)華國際度假世界，這兩個項目商業(yè)部分面臨著和雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)相似的處境。

復(fù)華國際度假世界除了酒店、休閑娛樂配套之外，云南非物質(zhì)文化遺產(chǎn)相關(guān)的商品銷售也是主要板塊。一位店員介紹，項目商業(yè)設(shè)施大部分由復(fù)華運營，他本人也來自復(fù)華，“我們和品牌方合作，對方供貨，我們銷售，然后分成。”

該店員說，麗江項目今年7月開業(yè)，“夏天晚上會有一些游客來花海雪山，白天人不多，淡季基本沒人。”

這位店員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，由于發(fā)不出工資，一部分員工離職，留下的每個店員都要照看多個門店，他自己平時需要照看兩到三個店。

復(fù)華國際度假世界項目用地面積為568.62畝，原為今典集團(tuán)旗下紅樹林項目，2015年6月，復(fù)華控股從今典集團(tuán)接手項目，并開發(fā)成復(fù)華國際度假世界項目。

項目分為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)區(qū)、養(yǎng)生區(qū)、酒店區(qū)、酒吧區(qū)等，整體風(fēng)格為南邵古王國建筑，項目北側(cè)是一片巨大的花海。

在旅游旺季，度假區(qū)內(nèi)一些餐飲店鋪能夠迎來不錯的客流，零售店鋪也會因此受益。但麗江旅游旺季時間并不算長，主要為暑期、國慶、春節(jié)。

不同于其他項目，復(fù)華度假世界大部分店鋪為自營，復(fù)華文旅將出售的物業(yè)以每年8%的收益反租回來，一部分店鋪用于對外出租，另一部分由復(fù)華與品牌商或供應(yīng)商合作。

復(fù)華員工透露，復(fù)華文旅大部分項目開發(fā)和運營資金均來源于旗下復(fù)華資本的私募基金和海象、鳳凰錢包兩個P2P平臺，平均利息成本在15%左右。自營模式下，復(fù)華度假世界多數(shù)店鋪都處于開業(yè)狀態(tài)。

金茂谷鎮(zhèn)內(nèi)的時尚生活中心商業(yè)人氣和上述兩個項目基本一樣，金茂谷鎮(zhèn)由雪山語住宅、逸墅別墅、3家酒店、時尚生活中心商業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及相關(guān)公建組成，其中商業(yè)配套建筑面積2.19萬平方米。谷鎮(zhèn)另配套的一處占地10畝左右商業(yè)地塊已出售給當(dāng)?shù)匾患颐衿蟆?/p>

11月是麗江旅游淡季，但麗江古城、束河古鎮(zhèn)和玉龍雪山到處都是游客。麗江市旅游發(fā)展委員會數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，麗江客流量已經(jīng)突破4000萬人次，超過2017年全年客流量。但顯然，麗江的客流量轉(zhuǎn)化為這些新項目消費力的并不多。

打通最后一公里

對雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)、復(fù)華度假世界和金茂谷鎮(zhèn)來說，將游客吸引來、留下來是當(dāng)務(wù)之急，目前，他們正試圖通過引入IP、調(diào)整業(yè)態(tài)等方式來增加對游客的吸引力和黏性。

麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)管理層人士透露，近期陽光100和李亞鵬方面兩次召開會議，初步形成的調(diào)整方案是將閑置的物業(yè)改成公寓和酒店。

這樣做的原因有兩個：第一，麗江本地市場及游客經(jīng)濟(jì)目前難以支撐起大體量的商業(yè)形態(tài)；第二，公寓和酒店可以讓游客或者業(yè)主“留”下來，而留下來則意味著消費。

另外一方面，隨著游客觀念從觀光逐步向度假進(jìn)行轉(zhuǎn)變，越來越多的游客選擇居住在古城之外，比較安靜，交通也方便。

這也帶動了一批麗江古城、束河古鎮(zhèn)周邊客棧的興起，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)借鑒了這一思路。

復(fù)華度假世界在項目建設(shè)時，在北側(cè)看得見雪山的地方修建觀山廣場和花海等設(shè)施，增加對游客的吸引力。同時，在原有五星級酒店基礎(chǔ)上，計劃將南邵國王宮等旅游設(shè)施改成酒店，進(jìn)一步擴(kuò)大消費群體。

金茂谷鎮(zhèn)項目有君悅酒店及兩個住宅項目，在出售10畝商業(yè)配套用地的同時，金茂還計劃增加一處客棧，吸引更多游客入住。

此外，麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)還引入攝影攝像工作室，吸引更多旅行結(jié)婚的游客入住、拍婚紗照和消費；復(fù)華度假世界有專門的健康板塊，吸引一線城市退休老人來麗江進(jìn)行康養(yǎng)。不過，這一切能否奏效還有待時間驗證。

*本文來源：經(jīng)濟(jì)觀察報，作者：田國寶，原標(biāo)題：《李亞鵬折戟麗江背后：文旅商業(yè)最后一公里困局》。