藍天白云、玉龍雪山、客棧古城……這些麗江的代名詞正在飽受著文旅“紅海”的侵襲。

“麗江的文旅項目不要碰，都有倒閉的風險！”張文（化名）的表達簡單而直接。到底是一個怎樣的市場，讓這位混跡麗江房地產江湖8年的從業人員給出了上述答案？

近日，《每日經濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地走訪麗江多個文旅項目后發現，麗江樓市庫存高企，去化周期位列云南第一。尤其是文旅產品去化緩慢，讓部分開發商正在承受著巨大資金壓力，徘徊在破產邊緣。

現狀：文旅地產的“紅海”

作為詹姆斯·希爾頓小說《消失的地平線》中的重要一環，麗江無疑是一個令人神往的城市，其輕松愉悅的氛圍吸引了一批在城市中迷失、踏上尋找自我征途的年輕人。

與好朋友合伙開客棧，游玩后留下來做房地產銷售，一趟旅游之后在麗江成家立業……在麗江，類似的故事太多了，“來了不想走了”，這是“新麗江人”的心聲。

有人的地方就有市場需求，麗江得天獨厚的旅游資源同時也吸引了諸多開發商進駐。與遍地開花的客棧一樣，文旅地產開始在麗江北區布局，搶占北區優越的旅游資源。從單價1.7萬~1.8萬元的洋房到7萬~8萬元/平方米的高端別墅，麗江北區已被文旅項目“包圍”。

陽光100雪山藝術小鎮、麗江金茂谷鎮、復華國際度假世界、中國麗江雪山度假基地……文旅地產和客棧一樣，逐漸成為麗江的重要組成部分。這無外乎文旅項目拿地便宜，但項目規模通常較大，動輒上百畝、千畝，開發周期也較長。

而一個文旅項目入市，也為當地帶來了大量的酒店、公寓、別墅類產品，快速推高了麗江市場的庫存。

據云南省房產管理信息網公布的數據顯示，截至2016年6月，麗江去化周期為云南省最長，長達50.6個月，是昆明去化周期的5倍。

云南房網報道指出，云南房地產去化緩慢與不斷加碼的文旅地產存在較大關系。不斷引進的旅游地產項目去化緩慢，使得庫存積壓，去化周期拉長，或將成為麗江樓市的隱憂。

“整體而言，麗江房價多年來都處于不溫不火的狀態。”在麗江創業8年的咖啡店老板賀軍（化名）告訴記者。該說法也得到了麗江一房地產從業人員的證實，麗江在過去幾年都在去庫存階段，房地產一直處于低位，價格也沒怎么上漲。

賀軍告訴《每日經濟新聞》記者，麗江的房地產已經嚴重過剩了，目前還處于擴建當中，加上酒店、客棧在不斷擴建入市，高庫存的局面無疑將更嚴峻。

畢業后就來了的四川人張文正經歷著在麗江的第10個年頭，在麗江房地產市場打拼了8年，他對麗江房地產頗為熟悉。在張文的眼中，麗江的文旅地產已經和客棧一樣，成為一片“紅海”。

麗江文旅“紅海”的說法得到了云南一大型文旅地產負責人的認可。其表示，在云南省多地布局多個文旅項目，考察了多個城市后，決定不進軍麗江市場。“進入麗江的人口大多是短暫性的“玩客”，房子多了后，沒有那么多的旅居客戶去消化。旅居城市房地產要發展，必須要能留下人，和海南一樣。”

癥結：“留不住人”的隱患

岳父家就是做房地產的，這讓張文成為麗江小房地產圈子的“紅人”，他在麗江為數不多的樓盤里都有自己的“熟人”。張文認為，麗江文旅市場還需要沉淀5～10年。

文旅地產中，銷售占20%，招商30%，后期運營50%，文旅地產成功的核心在于運營，關鍵在于人才。“麗江作為典型的旅游城市，始終留不住人才，這是癥結所在。”張文說。目前麗江留下來的都是年輕人，大部分沒有專業的運營經驗，憑借一腔熱血扎堆客棧，結果造成客棧嚴重過剩。《每日經濟新聞》記者走訪時發現，在麗江束河古城周邊，仍有部分客棧趁著冬季的淡季時節在破土擴建。

留不住人的癥結，與麗江教育和醫療資源匱乏直接相關。年輕人一旦成家有了小孩，就不得不因為小孩教育問題選擇離開。“不想讓小孩輸在起跑線上”，這是剛為人父的張文決定離開的重要原因，而醫療條件的不足也不適合老年人長期居住。

其實，在選擇留在麗江的年輕人中，很大一部分人是不愿意買房置業的。工作半年，出去玩半年，沒錢了再回來工作，這是他們更偏愛的生活方式和狀態。賀軍就是其中之一，在他看來，麗江就是一個享受生活的地方，不需要被這些物質的東西所累。

值得玩味的是，賀軍一個人留在麗江打拼事業和享受生活，妻子和孩子卻留在大城市里生活和接受教育。假期來麗江待一陣子，是賀軍的小孩最快樂的童年時光。

賀軍身邊聚集了這樣一批“玩咖”，每年花費大量的資金購買旅游裝備，買幾萬元的自行車，買哈雷。每年一次騎行進藏，穿越尼泊爾等地區一直是這群人蠢蠢欲動的能量。

當看到城市人成為“房奴”，為物質所累，賀軍表示非常不理解，“人就是應該享受生活的。”

銷售：“大改小+反租”也難賣

麗江現在的文旅產品并不好賣，留下來的“新麗江人”一部分不愿意買房，而麗江本地人大部分有地有房有客棧，同樣也不是文旅地產客戶。“買我們項目的大部分是外地一線城市的客戶。”麗江金茂谷鎮的銷售人員告訴記者。

正如金茂谷鎮的銷售人員所言，如今的麗江文旅市場，是靠著外地投資者撐起一片天。

在今年4月第一財經·新一線城市研究所發布的《2018中國城市商業魅力排行榜》中，麗江位于四線城市之列，但麗江文旅產品的價格并不低。從單價2萬元、4萬元、5萬元到8萬元不等的價格，也讓文旅產品成為少數人的游戲。

為了迎合外地投資客的需求，麗江的文旅項目從大戶型轉變成主打小戶型成為比較常見的做法。

比如，陽光100雪山藝術小鎮將早前的大戶型產品分割成小面積產品出售，50平方米公寓總價百萬元左右；包括金茂谷鎮、中國麗江雪山度假基地等項目，紛紛將獨棟大別墅做成合院、疊院，產品面積在80～135平方米不等，目的就是降低購房門檻。

同樣從金茂項目的銷售情況看，小戶型低總價產品更受市場歡迎。其一期別墅產品為麗江北區少有的70年產權地塊，但因為戶型大，總價在540萬元到800多萬元之間，去化情況不如二期小戶型別墅。

另外，針對外地投資者，陽光100雪山藝術小鎮推出返租業務，前5年每年返還總房款8%的回報，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套100萬元公寓為例，抵扣前五年返租款后，總價低至60萬元。

返租能大幅降低購房門檻，同時穩定的租金回報能吸引投資者入市，這種返租的模式在麗江文旅市場較為常見。

麗江復華度假世界酒店和別墅等產品同樣采取返租形式，每年返還總房款的8%，酒店托管一次性簽20年。而別墅則簽12年，前6年每年固定返還總房款的8%，后6年按照整體的收益按“客戶四成、酒店六成”分成。不過，據麗江當地房地產從業者透露，就目前麗江文旅市場的運營狀況，返租形式其實是幫助開發商銷售的一種輔助形式，后續也難以為繼。

《每日經濟新聞》記者在由深圳市桑夏視典房地產開發有限公司開發的中國麗江雪山度假基地發現，盡管對外宣稱自己是康養文旅項目，但在107畝的土地上有91畝都是住宅用地，項目內也未呈現出任何康養主題的配套設施。

當記者問到相關康養配套時，項目銷售人員說“我們主要依托他們的配套”、“隔壁都有”。因為項目方認為，如果用自己的綠地用來建配套，就縮小了綠化空間。

從中國麗江雪山度假基地項目現場公布的樓盤銷控表上可以看到，項目去化情況并不理想，今年開盤以來一期共46個戶型僅銷售出10套。

事實上，文旅地產與住宅開發的模式相差很大，也因此文旅地產對運營的要求較高。但是，一邊是需要專業的運營團隊和人才的文旅項目，一邊又是麗江留不住優秀人才的窘境，這或將成為麗江文旅地產未來發展的一大隱患。

奇觀：北區南區房價差數倍

圍繞玉龍雪山的麗江北部片區的文旅項目，大部分為商業用地。《每日經濟新聞》記者走訪的多個文旅項目，建造的別墅、洋房等產品均為40年產權，70年產權物業反而成為銷售的亮點。

“大部分的地都是商業地塊，麗江將商業用地做成住宅小區，以這種形式銷售住宅。”金茂谷鎮銷售人員告訴記者。

即便是商業物業，麗江北區的文旅項目定價仍大大高于南區的70年產權住宅物業。北區文旅地產產品售價低的在2萬元/平方米左右，3萬～5萬元/平方米的也不在少數；而南區的住宅物業價格在7000元～8000元/平方米。金茂谷鎮銷售人員表示，南區空房較多。

麗江城市不大，南區和北區之間駕車不過20分鐘車程，又有住宅地塊和商業地塊之分，南北區房價卻存在數倍之差。如今部分北區文旅項目銷售情況并不樂觀，推出大幅優惠以及以返租形式降低購房門檻，這難免不讓人對麗江的文旅項目的定價機制感到疑惑。

品牌開發商存在溢價空間是文旅市場較為普遍的現象，上述文旅地產負責人稱，文旅市場與住宅市場沒有價格差的標準，品牌和產品的附加值并沒有統一的標準去衡定。

市場銷售情況則成為檢驗定價是否合理的一個重要指標。一位資深房企從業人員分析指出，房屋價格受市場供求關系影響，價格反應當前市場行情，如果銷售情況不佳，需要考慮是否存在定價超出市場預期的情況。

在麗江多年的客棧老板同樣表達了對麗江市場的憂慮：近些年麗江的游客數量其實是在下滑，已經回不到2013年前的火爆態勢了。

對于麗江的文旅市場，賀軍認為，不溫不火這么多年了，一直處于低位，是時候該上漲了。

的確，麗江也遇到了一個房價上漲的契機。賀軍認為，昆明、麗江、大理即將開通的動車將大大縮短三個城市之間的交通成本，而麗江房價目前處于三個城市的洼地。

那么動車開通，真的能成為麗江文旅地產開往春天的列車嗎？

*本文來源：每日經濟報道，本文作者：魏瓊蔡；雅蕓，原標題：《麗江文旅地產陷“紅海”泥潭：別墅改成小戶型“返租”40萬吸引買家》。