2024年還剩4個月了，和行業有關的各類媒體上的信息，令人興奮的不多。高端酒店擺在不同的平臺“甩賣”，但成交寥寥；大唐不夜城今年上半年僅賺23萬元，但“操盤手”曲江文旅負債近27億元；被稱為“長租公寓第三股”的魔方公寓，在深圳多家門店因欠大房東租金而殃及租客，.......如此種種，都和企業經營的現金流發生問題有關。

在企業經營活動中，現金流扮演著至關重要的角色，它不僅是企業運營的血脈，也是衡量企業健康狀況的重要指標。現金流首先是企業日程運營的保障，還是企業擴張和投資的基礎，更是衡量企業財務健康狀況的風向標。

企業現金流的來源

現金流是企業生存的血脈，借用現代醫學的概念，企業血脈由“輸血”和“造血”兩部分組成。企業現金流的來源通常分為三大類：經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流和籌資活動產生的現金流。

良性循環和不良循環

縱觀行業現狀，能成功持續經營并不斷擴大規模的企業，都是在經營活動產生現金流（自身血液）的基礎上，通過籌資活動得到進一步擴大經營的“輸血”，并能在投資活動中得到理想的回報，現金流的三大來源形成良性循環，才足以支持企業的持續發展。

而目前因現金流發生問題的企業，往往把注意力聚焦在籌資活動中，尋求不斷的被“輸血”而擴張，地產酒店基本都是借用銀行貸款被作為提升商品房溢價的工具，而作為酒店經營的本身，在地理位置不佳、設計功能和品質有瑕疵的現實中，經營活動產生的現金流連償還銀行貸款利息都不夠。

當主業發展受阻，工具便成負擔，地產企業現金流發生問題時，酒店再次被作為工具，被拋售而想換回現金，但由于工具酒店的綜合品質及債權債務等因素，并不受投資方青睞而流拍為多。

“造血”功能的作用

大唐不夜城，開業差不多15年了，當年投資50個億打造，今年上半年因為僅賺23萬元而被媒體提起關注，因為是上市公司，每季每年必須公布財報，又有多少沒有上市的不夜城投資回報也很不理想呢？

這就是企業是否能在經營活動中“造血”的話題，一個項目當年能成為網紅，一定有其創新性、獨有性和共知性，但要成為經久不衰的常青藤企業，還需要具備頂級性和長續性。據說今年大唐不夜城為了引流，取消了門票收費，而除門票以外的產品和服務未能讓游客愿意打開錢包，導致營收驟降。

迪斯尼樂園，總投資24.6億元，每年平均收入在87億元，收入中門票占50%，其他收入也占50%，在開業7年以后，又投資新建“蜘蛛俠”主題樂園，以進一步吸引游客產生新的消費欲望。

經營模式對現金流的影響

據媒體報導，目前在深圳的幾家有租金欠款現象的魔方公寓，都是直營店。在我國行業快速發展中具有特色的是采用租賃物業經營，這一模式從擴大數量的角度，比自建物業搶占市場速度快，但在經濟政策有變動時，或者遇到類似發生疫情影響運營時，風險和挑戰是極大的。

比如為了搶占市場，在租金高位時拿下物業，但隨著經濟下行，同行競爭加劇，長租公寓無法租出預期的價格，酒店無法賣出預期的房價，那昂貴的租金就成為企業最大的負擔，嚴重影響投資回報。

正因為此，我國的經濟型與中端有限服務連鎖酒店集團，最早都以租賃物業直營起步，在5年前直營門店還占40%-50%左右，但目前都減少了直營的比例，幾大經濟型、中端有限服務連鎖集團，都推行特許加盟模式，直營門店的比例都控制在10%左右，以降低受租金影響的現金流風險。

現金流管理要從項目伊始

和資產管理是同樣概念，對于企業的"血脈"現金流而言，不是到了企業連員工工資都難以承擔時，才變賣資產以求拯救。一個企業要形成有良性的現金流，需要從源頭籌資活動開始。

在一個住宿項目籌建伊始，只有極少數企業會用100%的自家現金進行投資，負債經營是正常的模式，但合理的資金結構成為關鍵。不是上市公司的融資渠道一般都是通過債務融資（銀行貸款或多股東集資），上市公司會采用股權融資  （企業通過發行新股或吸引投資者投資而獲得資金），非上市公司的融資比例對于未來項目開業后的現金流風險起到主要作用。

在地產大力發展之階段，地產企業建酒店的銀行貸款比例往往占到70%左右，銀行利息在8%-9%，這樣的資金結構對于酒店企業而言從開始就背負著極大的現金流風險，因為按照全球行業慣例，酒店在當地經濟平穩發展下，正常的運營投資回報率在6%-8%之間，而我們目前的現狀達不到這個回報比例。也就是說，成功經營的酒店，每年的凈利潤都不足以償還銀行的貸款利息，經營不善的只能靠借新貸款換老貸款艱難度日。

在“輸血”不易，“造血”更難的當下，行業需要回歸市場常規，回歸行業初心，這需要練好耐力，做好長跑的準備。

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地產酒店；大唐不夜城；曲江文旅；現金流管理

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