受疫情影響，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正面臨前所未有的生存壓力，為了活下去，也顧不上吃相是否優(yōu)雅。蛋殼、自如先后惹眾怒，前者得罪了房東，后者引發(fā)租客大為不滿。頭部玩家尚且在艱難自救，中小玩家的處境可想而知。

突如其來(lái)的疫情，打亂了不少年輕人正常返城務(wù)工的計(jì)劃，而租住的房子租金照給，成為他們眼中一筆不必要的開支，于是紛紛向房東提出減免租金或退租退押金的請(qǐng)求。對(duì)此，蛋殼、自如給出了截然不同的應(yīng)對(duì)方案，但相同的是均遭致輿論撻伐。

先說(shuō)蛋殼，其以疫情為由單方面要求業(yè)主免租一個(gè)月并延期30天交付租金，但并未減免租客租金。兩頭薅羊毛的雞賊之舉不僅引發(fā)租客在線吐槽，也遭致房東強(qiáng)烈不滿，紛紛加入到維權(quán)行列。不過(guò)，針對(duì)房東的集體訴求，蛋殼官方態(tài)度依然強(qiáng)硬，毫不妥協(xié)或讓步，反倒是向租客釋放了一些“善意”。

為了平息眾怒，蛋殼針對(duì)疫情期無(wú)法正常居住的租客推出了一系列租金返還措施，目前已正式開通租客租金返還的補(bǔ)貼入口，且有7萬(wàn)多用戶申請(qǐng)。不過(guò)，返還租金只可用于抵扣，卻無(wú)法提現(xiàn)，這在已繳納全年房租的租客看來(lái)意義不大。 

再說(shuō)自如，其把“黑手”伸向租客，尤其是租期即將到期的租客，趁他們?cè)谝咔槠陂g無(wú)法搬家來(lái)坐地起價(jià)，續(xù)租租金普遍上漲10%—30%，這還不包括服務(wù)費(fèi)，一旦加上隨房租上漲的服務(wù)費(fèi)，那整體漲幅或?qū)⒏蟆Ｗ匀绻芗业某Ｓ谜f(shuō)辭是“按市場(chǎng)價(jià)來(lái)”，自如CEO熊林則稱房租上漲只是個(gè)例，且主要原因是租客從長(zhǎng)租變更為月租或季租（包含服務(wù)費(fèi)）。 

這顯然無(wú)法服眾。自如早期規(guī)定續(xù)租漲幅往往在3%-5%，2018年后提升到不高于10%，而如今10%—30%的漲幅明顯超出了市場(chǎng)正常波動(dòng)的范疇，不禁讓人質(zhì)疑有趁火打劫的嫌疑。同時(shí)，春節(jié)后自如房租上漲并非個(gè)例，北京、上海、深圳、杭州等地區(qū)的租客均面臨相同境遇，而且不是熊林口中的因短租而上漲，不少長(zhǎng)租租客的續(xù)租價(jià)格仍出現(xiàn)大幅上漲。 

廣大租客的不滿倒逼自如向好轉(zhuǎn)變，面向因疫情無(wú)法返回租住城市或社區(qū)的租客推出一系列“利好”政策，比如便利續(xù)租、無(wú)責(zé)退租、臨時(shí)安置房源、0押金租房，并免除租客最在意的2月份服務(wù)費(fèi)。不過(guò)，自如新政并未得到租客認(rèn)同，不少人覺(jué)得套路滿滿，更多是口惠而實(shí)不至。

所謂“無(wú)責(zé)退租”，要求租客親自去搬家才予以辦理，但在疫情之下根本無(wú)法搬家；所謂“臨時(shí)安置房源”，管家回應(yīng)稱沒(méi)有獨(dú)立房源提供，請(qǐng)租客不要返回；所謂“退服務(wù)費(fèi)”，則要求租客必須在整個(gè)2月份都不在，才允許退款。

不得不說(shuō)，蛋殼、自如吃相著實(shí)難看。當(dāng)然，我也理解它們?yōu)楹我靶U自救，根本原因在于收房成本和運(yùn)營(yíng)成本居高不下，加上沒(méi)有清晰的盈利模式、資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后融資難度加大等不利因素，導(dǎo)致它們時(shí)刻面臨因經(jīng)營(yíng)不善而資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

2015年1月，住建部提出《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。從此，在市場(chǎng)需求和政策紅利的雙向刺激下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展，時(shí)不時(shí)傳來(lái)融資擴(kuò)張的利好消息。

不過(guò)，從2018年下半年開始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，因經(jīng)營(yíng)不善而迎來(lái)一輪又一輪的爆雷潮，倒閉、出售的玩家多達(dá)20多家，其中不乏寓見(jiàn)公寓、樂(lè)伽公寓等明星企業(yè)。同時(shí)，只有頭部玩家能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無(wú)緣融資。數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域投融資事件共16起，比2018年減少15起。

當(dāng)然，整個(gè)行業(yè)失速要從最根本的商業(yè)模式說(shuō)起。長(zhǎng)租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法，即以高于市場(chǎng)價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客為了省錢，往往選擇半年租甚至一年租。

收房成本再加上后續(xù)運(yùn)營(yíng)，公寓方面臨較大的成本壓力，虧損幾乎是常態(tài)，即便不虧損也難以狠賺一筆，不得不依賴資本輸血。而其收入來(lái)源主要有五大項(xiàng)：

1、批零租金差：先通過(guò)獲取整棟的方式實(shí)現(xiàn)一定的租金折扣，之后再通過(guò)打造隔斷等方式來(lái)賺取資金差。

2、裝修投資回報(bào)：通過(guò)對(duì)公寓的裝修來(lái)提升價(jià)錢差額所造成的溢價(jià)。

3、未來(lái)資金增長(zhǎng)收入：在房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)背景下，房東租金會(huì)有一定漲幅，而公寓方作為二房東收取的資金自然也會(huì)有一定漲幅，而其付給房東的租金一定比收取的租金要少。

4、衍生服務(wù)收入：長(zhǎng)租公寓提供保潔、維修等增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的收益。

5、金融市場(chǎng)所得：快速集資用以金融市場(chǎng)投資。 

長(zhǎng)租公寓收入看似多元化，但其實(shí)前四項(xiàng)盈利空間非常有限且回報(bào)周期長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓的行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅為2%-4%，處于微利狀態(tài)，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上，在自身盈利和外部競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力之下，公寓方顯然等不了那么久。 

因此，不少玩家把重心放在利用金融市場(chǎng)上，即“長(zhǎng)租公寓+金融”的模式來(lái)快速獲取利益，“高進(jìn)低出”與租金貸相輔相成。不過(guò)，這個(gè)看似讓房東、租客雙贏的打法，蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在我看來(lái)，這屬于典型的利用資金池來(lái)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的模式，無(wú)形中會(huì)放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理失誤，加上現(xiàn)階段缺乏對(duì)公寓方強(qiáng)有力的約束力，最終會(huì)導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。 

用人話來(lái)說(shuō)，就是長(zhǎng)租公寓在日常經(jīng)營(yíng)中面臨出租率波動(dòng)、租期短等不確定性因素。當(dāng)房屋出租率高且租客流動(dòng)性大時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，而一旦沒(méi)有穩(wěn)定客源，導(dǎo)致出租率下降，再加上租期變短，很容易發(fā)生爆雷現(xiàn)象，滋生一大批不良企業(yè)。 

目前，房屋租賃行業(yè)缺乏法律化約束，也沒(méi)有押金保障制度或擔(dān)保金制度。這意味著，企業(yè)倒閉后，房東、租客權(quán)益缺乏相關(guān)保障，前者收不到租金、后者無(wú)家可歸，對(duì)行業(yè)整體信用產(chǎn)生消極影響。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭銳減、不受資本市場(chǎng)待見(jiàn)不是沒(méi)有原因。去年11月流血上市的青客股價(jià)持續(xù)下挫，翻開其招股書不難發(fā)現(xiàn)，65.2%的租客采用租金貸，青客在每間房屋上虧損超過(guò)4000元，且是在低空置率的情況下產(chǎn)生的。不僅如此，租客與青客簽的合同平均期限為11.7個(gè)月，47.3%的租客會(huì)提前退租，續(xù)租率僅為5.1%。 

今年1月上市的蛋殼日子也好不到哪里去，3年巨虧42億元，虧損換增長(zhǎng)、盈利模式成謎，使其備受質(zhì)疑，前不久還因延遲發(fā)放工資、取消2個(gè)月年終獎(jiǎng)，遭到員工激烈聲討。身為行業(yè)前三的蛋殼、青客尚且步履維艱，那些融資困難、規(guī)模小成本高的中小玩家更是壓力山大。

值得注意的是，除了自身面臨風(fēng)險(xiǎn)大、盈利難之外，公寓方還面臨來(lái)自外部的競(jìng)爭(zhēng)壓力，萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)巨頭紛紛殺入，它們的優(yōu)勢(shì)在于手握大量?jī)?yōu)質(zhì)房源，有利于控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，加上地產(chǎn)巨頭大多資金實(shí)力雄厚，比公寓方擁有更多燒錢式擴(kuò)張的籌碼，使后者不敢掉以輕心，甚至被壓得喘不過(guò)氣來(lái)。 

種種跡象表明，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已逐步進(jìn)入到深水區(qū)，沒(méi)人能輕松渡過(guò)難關(guān)，更別提活得滋潤(rùn)。與蛋殼、自如、青客相比，中小玩家面臨更大的洗牌和淘汰概率。而眼下這場(chǎng)意料之外的疫情，對(duì)所有玩家無(wú)疑是一場(chǎng)生死大考，必須全力以赴積極自救，因?yàn)榛钕氯ゲ庞邢Ｍ?/p>

*本文來(lái)源：品途商業(yè)評(píng)論，作者：龔進(jìn)輝，原標(biāo)題：《蛋殼、自如惹眾怒背后：長(zhǎng)租公寓正面臨生死大考》。