平安夜不平安，圣誕節(jié)不太平。在這個(gè)本該收到禮物的日子，新華聯(lián)（000620.SZ）卻收到了一份問詢函。

12月25日晚間，新華聯(lián)公告收到深交所問詢函。函件連發(fā)四問，聚焦新華聯(lián)資金債務(wù)問題、股權(quán)質(zhì)押事項(xiàng)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)說明。

問詢函的由頭是一筆債務(wù)違約。在12月24日這天，也就是蘇波被調(diào)查第二天，中南傳媒即披露了一封子公司涉訴訟的公告。起因是新華聯(lián)財(cái)務(wù)公司，借了湖南出版財(cái)務(wù)公司一筆同業(yè)拆借，原定于12月20日前償還第一筆1.5億元，但目前只還了2千萬。

由于還有一筆1.5億元需在2020年4月30號之前還上，所以目前總待償金額為2.8億。企查查顯示，新華聯(lián)財(cái)務(wù)公司是新華聯(lián)控股全資子公司，湖南出版財(cái)務(wù)公司則是中南傳媒子公司。

在過去的48小時(shí)里，新華聯(lián)遭遇了一連串的“黑天鵝”。先是董事長蘇波被查，緊接著又傳出債務(wù)“爆雷”。新華聯(lián)是因?yàn)樘幚磉@一連串糟心事，忙得焦頭爛額，無暇還款，還是真的沒錢還？ 

借新不足還舊，償債壓力大

問詢函提到，截至2019年三季末，新華聯(lián)流動(dòng)負(fù)債為283.95億元，短期借款15.44億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債58.56億，而期末貨幣資金為52.89元，償債壓力可見一斑。

新華聯(lián)究竟是否“錢緊”？從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中或許可以找到答案。

現(xiàn)金流量表也暴露了新華聯(lián)的資金窘境。自2017年以來，新華聯(lián)的籌資現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，表明公司需要償還大量債務(wù)和進(jìn)行利潤分配。2017年籌資現(xiàn)金流為負(fù)9.4億元，2018年增至-46.16億元，截至三季度末，為負(fù)7.56億元。當(dāng)期借款取得的現(xiàn)金為116.17億元，扣除分紅后，公司償還債務(wù)和利息的金額為117.79億元，新借來的錢幾乎都被用來還債了。

2018年末，新華聯(lián)取得借款收到的現(xiàn)金為86.84億元，需償還債務(wù)支付的現(xiàn)金和“分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金”為128.87億元，扣除分紅的3.79億元，仍需償還125.08億元，新借來的錢顯然不足以還舊債。在當(dāng)期，新華聯(lián)也增加了現(xiàn)金借款勉強(qiáng)抵債，資金壓力依然巨大。

控股股東質(zhì)押比例高達(dá)97.70%

與此同時(shí)，問詢函提到的股權(quán)高度質(zhì)押問題，或許同樣印證了新華聯(lián)“錢緊”事實(shí)。

據(jù)9月28日新華聯(lián)披露的質(zhì)押公告，公司控股股東新華聯(lián)控股持股質(zhì)押比例高達(dá)97.70%。據(jù)企查查，新華聯(lián)控股為新華聯(lián)控股股東，持股61.17%。其最近兩筆股權(quán)出質(zhì)是在今年9月26日，分別占其持股比例的17.24%、1.29%，質(zhì)押原因均是用于融資擔(dān)保。

而擔(dān)保事項(xiàng)則是深交所關(guān)注的又一要點(diǎn)。

恰巧就在12月23日晚，新華聯(lián)披露了最近一筆子公司擔(dān)保融資事項(xiàng)。公告顯示，新華聯(lián)為全資子公司湖南華建向中鐵信托的3.85億元2年期貸款，提供連帶責(zé)任擔(dān)保。至此，新華聯(lián)及控股子公司對外擔(dān)保總余額為205.08億元，占其凈資產(chǎn)263.68%。

今年12月，蘇波曾表示，“五六年前人們說房地產(chǎn)不好過，但真正‘過冬’是在今年。” 

一語成讖。償債壓力大、股權(quán)質(zhì)押多、擔(dān)保比例高，經(jīng)蘇波被查一事，被接連浮出水面，新華聯(lián)的確迎來“冬天”。

寒潮的背后，是新華聯(lián)業(yè)績下滑，盈利能力下降。

據(jù)新華聯(lián)最新的三季度財(cái)報(bào)，期末共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入56.25億元，同比下降8.8%。營業(yè)利潤2.74億元，同比減少48.8%。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.63億元，同比下降了46.64%。報(bào)告期內(nèi)，毛利率為29.1%，同比下降3.2%，凈利率為2.8%，同比下降2.6%。

利潤下降的同時(shí)，新華聯(lián)的各項(xiàng)費(fèi)用卻在上升。三季報(bào)顯示，去年同期期間費(fèi)用為13.6億元，本期末上升至15.25億元，主要體現(xiàn)在利息費(fèi)用的大增，由3.63億元增至6.64億元。在營業(yè)成本上，雖由41.72億元稍降至39.86億元，但下降的幅度不及遠(yuǎn)收入下降的幅度，導(dǎo)致其整體盈利呈下滑趨勢。

數(shù)據(jù)來源：新華聯(lián)文旅三季度財(cái)報(bào)

除毛利率、凈利率外，ROE也是常被用來反映企業(yè)獲利能力的重要指標(biāo)，數(shù)值越高代表投資帶來的收益越高。從此次三季報(bào)的數(shù)據(jù)來看，ROE僅為2.08%，同比下降55.36%，這也是自2015年以來出現(xiàn)的首次下降。

文旅轉(zhuǎn)型坎途

自2016年新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)更名為新華聯(lián)文旅，推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級以來，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是收入的主要來源，2018年商品房的收入占比超過了8成，2019年上半年，商品房銷售收入占比也達(dá)到了6成以上。

文旅項(xiàng)目具有投資高、回報(bào)周期長的特點(diǎn)，在短時(shí)間內(nèi)無法帶來可觀的收益，通過原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“造血”無疑是相對較快的緩解資金壓力的方法。

新華聯(lián)的土地儲備也不太充足。2019年上半年，也未增加土地儲備，對此給出的解釋為手國家宏觀調(diào)控政策大環(huán)境影響，謹(jǐn)慎拿地。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積298.5萬平方米，竣工交付80.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積22.82萬平方米，銷售金額29.50億元。

從往年數(shù)據(jù)來看，簽約規(guī)模基本維持在百億元左右，隨著新華聯(lián)對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的弱化，未來的規(guī)模或?qū)⒊掷m(xù)縮小，對公司整體業(yè)績也將產(chǎn)生影響。

新華聯(lián)的收入構(gòu)成主要是房地產(chǎn)、建筑裝修業(yè)和其他業(yè)務(wù)這三大項(xiàng)，財(cái)報(bào)中并未將文旅項(xiàng)目收入單獨(dú)披露。今年上半年，新華聯(lián)的其他業(yè)務(wù)收入為12.95億元，而又有多少份額來自于文旅項(xiàng)目我們也不得而知。

2019年被新華聯(lián)確立為“文旅運(yùn)營年”。蘇波曾提到，新華聯(lián)可能會以參與混改和引入戰(zhàn)投的方式度過地產(chǎn)艱難期。不過，這一切規(guī)劃都或?qū)㈦S他被查而暫時(shí)擱置了。

*本文來源：微信公眾號“地產(chǎn)K線”（ID：dichankx），作者：展浩博 魏薇，原標(biāo)題：《新華聯(lián)資金鏈真相》。