11月，某房企3億長租公寓ABS終止，反映出公寓類資產證券化產品的審核開始趨向嚴格。其原因是該筆融資存在某些潛在問題，標的產品可能未滿足達成融資的要求。

與此同時，杭州、南京各自又發生一起長租公寓企業資金鏈斷裂事件。相對于前幾個月的長租公寓集中“爆雷”，這兩個城市的住房租賃行業管理亂象得到整治，這應歸功于各類實施辦法的積極推行。

另一方面，整治住房租賃中介機構亂象的力度進一步加大，各地積極查處發布不實房源的中介機構，加強租賃市場的資金監管，部分城市還增加了人才租賃住房用地的供應。

長租公寓雖然還沒探索出穩定可行的盈利模式，但有多方政策支持，以及租賃土地的供應量增加，房企也逐漸脫離了“跑馬圈地”、加速融資以擴大規模的非理性思維，走上了精耕細作的道路。

整治亂象力度加大 資金扶持進一步到位

11月18日，新華網發表《長租公寓莫短視》一文，指出“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴張模式，是長租公寓的主要風險點。一個行業過度金融化、過度依賴資本駛入“快車道”，必然會犧牲掉對“穩定”、“安全”等一些底層需求。其呼吁長租公寓從業者回歸最本真的商業邏輯，專注于自身業務，這樣才能讓行業駛入正軌發展“長”下去。

此文深刻地指出了長租公寓行業存在的問題，呼吁長租公寓運營者“慢”下來，專注于提升服務質量，正如自如CEO熊林在接受媒體采訪時提到的——“目前，整個行業從創業期進入精耕期，行業從業者需要更穩健、更耐心、更長期的投入到這項事業中，聚焦于為客戶、為社會創造更多價值。”

11月28日，《中國紀檢監察報》刊發了住建部王蒙徽的《住建部大力整治住房租賃中介機構亂象》一文，指出——專項整治期間，全國共排查住房租賃中介機構8萬多家，查處存在不規范行為的住房租賃中介機構1萬余家，通報違法違規案例8000余起。

目前我國住房租賃市場處于培育發展階段，相對于住房購銷市場是存在不少短板。城鎮租房群眾約1.8億人，他們大多是收入不高、目前尚沒有條件買房的住房困難群眾，90%以上是進城務工人員和新就業大學生，需要通過租房解決居住問題。

來源：公開資料，觀點指數整理

在監管部門的帶領下，各地繼續出臺了各種規定，其中針對租房合同細則不規范等問題，11月5日深圳發布了新版《深圳市房屋租賃合同》，對住房租賃合同條款進行優化，針對租賃雙方權利和義務進行進一步明確和細化。

首都北京也于11月22日發布了新版《北京市公共租賃住房租賃合同》，增加了合同說明、合規使用公租房特別提示等內容，進一步細化和規范了租賃雙方權利義務關系、合同續租、合同解除、房屋騰退及違約責任等條款，簡化了合同附件。

在資金監管方面，杭州頒布最嚴厲資金監管方案，以“保證金”的模式來保障房東房客的權益，明確要求從事住房租賃業務的住房租賃企業在杭州市范圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報房產行政主管部門備案。

而在資金扶持方面，杭州頒布了《杭州市促進住房租賃市場發展專項扶持資金管理辦法》，對從事住房租賃業務的企業給予專項資金扶持，每家企業每年最高可獲扶持資金最高達200萬元。

此外，武漢、廣州也相繼出臺了資金扶持辦法，對住房租賃運營企業、單位和其他組織提供專項資金扶持。

被終止的3億長租公寓ABS與背后的資本考量

據上交所信息顯示，某房企長租公寓一號資產支持專項計劃于11于14日終止審核，擬發行金額3億元。曾在5月24日，該筆ABS狀態更新為“已回復交易所意見”。

有分析人士表示，上述資產支持證券-ABS終止與該房企的債務水平過高、發行的ABS資產質量有問題有關，上交所擔心這個專項計劃會有后續問題。

值得注意的是，這是今年首只在上交所終止審核的長租公寓類ABS，此前披露的包括合景泰富、朗詩寓在內的長租公寓ABS均審核通過。

在此之前，11月5日青客公寓成功于納斯達克掛牌上市，股票代碼“QK”，開盤報17.35美元/股，漲幅3.76%，總市值8.37億美元，成為我國“長租公寓第一股”。

美東時間11月14日，青客公寓收盤16.54美元/股，已經跌破發行價。

青客的成功上市并未能給這個行業帶來資本的利好信號，從終止的3億長租公寓ABS可以看出，產品層面上若達不到某種要求，是難以讓投資者保持信心的。

在這些對于產品的要求中，最重要的莫過于現金流狀況，運營業績是否穩定，以及收入是否穩定，此外還需要預測未來幾年的收入狀況，甚至需要提供一些征信措施。

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除此之外，與前幾個月相似，11月長租公寓繼續“暴雷”：11月20日，杭州中擇地產被爆出因資金鏈斷裂已停止運營，并向房東打了2000萬元的欠條；南京友居公寓老板跑路，人去樓空——部分租客已將租金交給友居公寓，但友居卻并沒有將相應租金交給房東。

隨著長租公寓暴雷事件頻出，資本市場對于該行業普遍回歸觀望狀態。

萬科北方區域CEO劉肖表示，長租公寓目前是窄門，但非常看好未來，此前行業遇到困難在于資產價值有所下降，建設成本比普通住宅還要高，長期看好是因為未來土地供應會增加。

目前，萬科在北京已獲得6個集體土地建設租賃住房項目，預計提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。

人才專項租賃住房用地供應勢頭利好

在進行資金扶持的同時，杭州市區還先后推出了29宗“只租不售”人才專項租賃住房用地。土地面積約1031畝，可建面積約146萬平方米。其中2019年度出讓人才租賃住房用地達17宗587畝，可建面積約80萬平方米。

另一方面，深圳出臺首個國企合作開發人才住房項目建筑設計方案，將提供近2500套人才住房。據“深圳人才安居”公眾號消息，11月26日，人才安居集團和機場集團召開機場DU09-69地塊人才住房項目建筑設計方案專題會，該項目是人才安居集團利用國有企業存量用地探索開發建設人才住房渠道的創新嘗試。

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在土地供應上，11月上海成交了3宗租賃住房用地，總面積14.48萬平方米，總成交價22.31億元；杭州成交了2宗人才專項租賃住房宅地，總面積4.56萬平方米，總成交價3.6億元。

北京方面更是迎來項目奠基的好消息，據媒體報道，10月下旬，北京最大的集體土地租賃房項目——西直河集體土地租賃房項目暨首創和園·十八里店項目取得建筑工程施工許可證并奠基，由首創集團所屬首創置業公司開發建設的5700套長租住房將在十八里店鄉亮相。40萬平方米長租社區內，規劃27萬平方米小戶型租賃住房。

截至今年9月，北京全市共確定68個集體土地租賃住房試點項目，已開工21個，可提供房源約2.7萬套，預計接下來會有更多的項目入市。

*本文來源：觀點地產網，作者：黃柏堅 ，原標題：《觀點指數 | 十一月長租公寓報告：人才租賃用地供應勢頭利好》。