昨日，在香港上市的復(fù)星旅游文化集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“復(fù)星旅文”）發(fā)布了2018年財(cái)報(bào)，這是這家公司自去年底上市來(lái)，第一次向資本市場(chǎng)交出成績(jī)單。

我們簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，復(fù)星旅文去年的成績(jī)好不好？答案是好也不好，這么說(shuō)絕非和稀泥。復(fù)星旅文本質(zhì)上還是一個(gè)文旅公司，所以峨眉峰嘗試用文旅視角拆分下2018年的復(fù)星旅文。

用文旅視角看文旅公司，要先看運(yùn)營(yíng)。

2018年春節(jié)，復(fù)星旅文投資的大項(xiàng)目三亞亞特蘭蒂斯開(kāi)業(yè)（春節(jié)第一天試運(yùn)營(yíng)）。一般來(lái)說(shuō)，投資規(guī)模過(guò)百億的文旅目的地開(kāi)業(yè)第一年響不響至關(guān)重要。從2018年春節(jié)開(kāi)業(yè)到年底，復(fù)星旅文的三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目沒(méi)有錯(cuò)過(guò)任何一個(gè)旺季，那么開(kāi)業(yè)第一年的游客量有多少是個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。

2018年，三亞亞特蘭蒂斯大約有320萬(wàn)游客，當(dāng)年亞特蘭蒂斯?fàn)I收為7.5億。這種大項(xiàng)目開(kāi)業(yè)第一個(gè)完整年，游客量過(guò)兩百萬(wàn)能說(shuō)及格，過(guò)三百萬(wàn)當(dāng)然稱(chēng)得上不錯(cuò)。跨過(guò)兩百萬(wàn)游客量門(mén)檻，很多投資規(guī)模在十億級(jí)別的小鎮(zhèn)一般需要兩到三年時(shí)間。當(dāng)然開(kāi)業(yè)第一年往往來(lái)自渠道方的團(tuán)客較多，這就導(dǎo)致客單價(jià)較低一日游居多，比如上述兩個(gè)數(shù)大概一算，就知道去年亞特蘭蒂斯的客單均價(jià)沒(méi)有超過(guò)300元。

亞特蘭蒂斯除了擁有中國(guó)最大的天然海水水族館之一、總面積20萬(wàn)平米的水世界外，還擁有1314間高級(jí)海景房。你要知道，一個(gè)目的地的房間數(shù)過(guò)千，就表明這個(gè)目的地是以沉浸體驗(yàn)為主，住宿業(yè)態(tài)就是重要的承接載體。

由此，住宿指標(biāo)至關(guān)重要。去年二季度+前一個(gè)半月、三季度、四季度亞特蘭蒂斯的入住率分別為47.5%、73%、55.8%，入住率最高集中在第三季度，三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的客房均價(jià)為1562元、1982元、2190元。在四季度入住率降低的情況下，從三季度開(kāi)始客房均價(jià)逐漸走高，這反映出其定位策略仍堅(jiān)持高端不走量。據(jù)稱(chēng)亞特蘭蒂斯在今年春節(jié)的客房入住率超過(guò)了90%。

住宿承接高端低頻需求，游樂(lè)承接高頻走量需求。從亞特蘭蒂斯的游樂(lè)+餐飲收入也能看出端倪，這兩塊收入相對(duì)較為穩(wěn)定，并沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似入住率這樣的大起大伏。去年三季度和四季度兩塊的營(yíng)收分別為1.16億和1.09億，兩者相差在七百萬(wàn)。

上面都是不錯(cuò)的一面。

下面我們看亞特蘭蒂斯在開(kāi)業(yè)第一年的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)怎么樣。

盡管沒(méi)有公開(kāi)，但是峨眉峰根據(jù)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)大致測(cè)算了下，去年亞特蘭蒂斯的文旅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)該出現(xiàn)了虧損（這個(gè)正常啊），僅以2018年單個(gè)財(cái)年來(lái)看（刨除年前開(kāi)業(yè)前成本），單純亞特蘭蒂斯的文旅經(jīng)營(yíng)（不包含房地產(chǎn)）的實(shí)際虧損可能在一個(gè)億以?xún)?nèi)，不知準(zhǔn)確否？望復(fù)星同仁通告。

當(dāng)然，如果將棠岸房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)加進(jìn)去算總賬，亞特蘭蒂斯去年總體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（分類(lèi)為目的地項(xiàng)）就達(dá)到了正的15.57億，可謂冠絕群雄。棠岸業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈，下文會(huì)有交代。我們接著往下看。

Club Med是復(fù)星旅文的重要成熟資產(chǎn)，Club Med在全球營(yíng)運(yùn)67家度假村，歐非中東設(shè)有40家度假村（包括一艘游輪），于美洲設(shè)有12家度假村，于亞太地區(qū)設(shè)有15家度假村（包括在中國(guó)設(shè)有六家度假村）。在經(jīng)營(yíng)模式方面，17家度假村采用自持模式，41家度假村采用租賃模式，9家度假村采用管理合約模式。

上表是Club Med的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)兩年對(duì)比，2018年總收入達(dá)到126億，相比于2017年有近9個(gè)點(diǎn)的漲幅，同時(shí)接待能力與房?jī)r(jià)有所上升。入住率則有所降低，這可能由于其去年新開(kāi)業(yè)的五個(gè)項(xiàng)目所致。

由于Club Med帶有一價(jià)全包的特征包括住宿，以上述數(shù)據(jù)為基，簡(jiǎn)單測(cè)算可知Club Med去年接待的游客應(yīng)該在800萬(wàn)人次左右，若再加上三亞亞特蘭蒂斯的320萬(wàn)客流，復(fù)星旅文在2018年于全球總體接待的游客量就超過(guò)了1000萬(wàn)。

沒(méi)用十年，郭廣昌就用資本打造出了一個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的文旅巨無(wú)霸可贊可嘆，而這僅是起步。

如果你看到這里，峨眉峰想問(wèn)，你覺(jué)得復(fù)星旅文有問(wèn)題嗎？

在今天復(fù)星旅文發(fā)布的財(cái)報(bào)通稿中，所言皆為大好，比如息稅攤銷(xiāo)前利潤(rùn)暴漲、收入提高、利潤(rùn)率提高等等，當(dāng)然這些都是事實(shí)。不過(guò)，你需要知道此乃亞特蘭蒂斯所配套的棠岸房地產(chǎn)項(xiàng)目收入確認(rèn)到2018年所致。

不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)收入在市場(chǎng)化文旅項(xiàng)目中的位置不可替代。我們來(lái)看，亞特蘭蒂斯的棠岸房地產(chǎn)都貢獻(xiàn)了什么。

棠岸房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)33億合同收入確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)到2018年，同時(shí)為復(fù)星旅文貢獻(xiàn)了接近19億的毛利，最為重要的是貢獻(xiàn)了17億的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，也由此導(dǎo)致復(fù)星旅文多數(shù)財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵性增長(zhǎng)。

可做對(duì)比的是，Club Med一百多億的收入，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為4.4億。

從商業(yè)角度來(lái)看，峨眉峰覺(jué)得這沒(méi)什么不好，開(kāi)發(fā)文旅項(xiàng)目促進(jìn)了地價(jià)提升，房?jī)r(jià)收入又給企業(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)文旅提供了彈藥支持，運(yùn)營(yíng)期的文旅項(xiàng)目又會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流自我溫飽。此中邏輯不難懂，這個(gè)鏈條也是常用慣用。但是這個(gè)鏈條也并非萬(wàn)無(wú)一失，回到復(fù)星旅文在三亞的亞特蘭蒂斯項(xiàng)目，你不得不承認(rèn)復(fù)星旅文的運(yùn)氣很好，而且有驚而無(wú)險(xiǎn)。

文旅項(xiàng)目投資是重資產(chǎn)投資，長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)，海量資金填入，說(shuō)到底就是一個(gè)資金鏈的問(wèn)題。所有這些均取決于項(xiàng)目配套房地產(chǎn)的銷(xiāo)售周期去化周期，而所有這一切又都取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策。

峨眉峰記得沒(méi)錯(cuò)的話(huà)，亞特蘭蒂斯配套的棠岸房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該是在2016年11月開(kāi)的盤(pán)，這個(gè)時(shí)候正是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后瘋狂時(shí)期，棠岸項(xiàng)目也獲得了最為寶貴的半年窗口。

2017年5月10日，三亞房地產(chǎn)限購(gòu)、限售政策猛然升級(jí)，市場(chǎng)隨之進(jìn)入蕭條期。這個(gè)政策暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶(hù)籍居民家庭出售住房；在海南無(wú)住房的非本省戶(hù)籍居民家庭，在三亞市中心購(gòu)買(mǎi)商品住宅需提供連續(xù) 1年個(gè)稅或社保證明；取得產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)兩年方可售賣(mài)等等。

若棠岸項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)晚了半年，那么復(fù)星旅文目前處于何種境地就是一個(gè)未知數(shù)。眼前的例子比比皆是，比如中弘股份的如意島、北京御馬坊商住項(xiàng)目等等。

相比于其他老牌文旅巨無(wú)霸，復(fù)星旅文這個(gè)“新兵”現(xiàn)階段真心不錯(cuò)，天時(shí)、地利均沾；渠道、內(nèi)容涵蓋中外皆為頂級(jí)；資源獲取、G端扶持又召之即得。

但是，你看這么多的好東西聚到一起也是大問(wèn)題，如何從量到質(zhì)產(chǎn)生蝶變？“小年輕”又如何持續(xù)撐起大鋪面？消化得了、不掉價(jià)、且能往上走？要回答好這些問(wèn)題，真的挺難。對(duì)郭廣昌如此，對(duì)現(xiàn)有的旅文團(tuán)隊(duì)亦是如此。

當(dāng)然，復(fù)星旅文還要駕馭文旅+房地產(chǎn)兩個(gè)板塊，又分別怎么駕馭呢？上市公司的概念、題材、空間等全新的模式又在哪里呢？

提的問(wèn)題太多，結(jié)論也不少，今天我們就財(cái)報(bào)寫(xiě)財(cái)報(bào)，其他待后續(xù)再寫(xiě)。